文档介绍：南海房地产市场态势研究
一、南海房地产市场的板块分析
南海房地产市场的发展水平不均衡,基本上可以分为两个特征比较明显的板块,一个是以桂城、黄歧为代表的城市板块,另一个是以香格里拉别墅花园、大浩湖为代表的乡村板块。
1、以桂城、黄歧为代表的城市概念板块
桂城主要面对整个南海市场,目前已经成为整个南海房地产的领头羊;黄岐主要面对广州市场,90年代中后期的发展水平在南海领先,目前已经被桂城超越。
桂城房地产市场的特点:
以怡翠花园、丽雅苑等产品为代表;
怡翠花园等项目的出现,标志着南海房地产发展的升级换代时代的到来;
由于桂城房地产开发的水平,在这几个代表性项目出现前一直处于低水平,南海人的购房欲望没有被激发出来,而怡翠等升级换代产品的出现,改变了南海人不买房的习惯,也使人们看到了宅基地与高档住宅之间的巨大反差;
怡翠等项目的出现使人们认识到了环境和居住品质的重要性;
怡翠等项目的成功,也代表了南海的一种消费倾向,是市场的主流产品;
随着市场的发展,人们对居住品质的要求的不断提高,好的项目会不断涌现。
黄歧市场的特点:
90年代中后期以广州市场为主;
黄歧整体形象的杂乱无章,近年来逐渐失去了广州市场,而以周边市场为主,并且下滑的这种趋势已经无可逆转;
黄歧市场的下滑,另一个重要的因素就是产品的更新换代太慢,跟不上市场需求的发展;
黄歧楼市对于周边市场的挖掘,会对我们的项目构成一定的竞争性
2、以香格里拉、大浩湖为代表的乡村板块
大浩湖的特点:
大浩湖虽然在交通上比较偏远,但因为有高尔夫环境和休闲配套作为支撑,对佛山和南海市场的吸引力较大;
大浩湖迎合了佛山、南海一批中产阶级的度假需求
大浩湖项目主要是有好的景观环境,有好的休闲配套,其次户型面积小,进入的门槛低,扩大了消费群体的广度;
玩的氛围十分感染,对消费者的购买欲望有较大的激发;
大浩湖的推广力度不算大,但是取得了较好的销售业绩,说明佛山、南海的度假物业市场存在潜力,关键在于宣传和引导。
香格里拉的特点:
环境素质在南海没有项目可以与其竞争;
对于周边常住型的买家有吸引力;
对于佛山、南海的一些对于度假生活有强烈的需求欲望的消费者,香格里拉也有比较大的吸引力;
辐射的区域可以到达周边半个钟头车程的范围,包括南海、佛山、广州;
周边有丰富的资源可以整合,可以为项目所用。
二、项目的南海目标消费群分析
根据项目自身产品的特点以及南海市场的特点,以交通距离远近作为参照,本项目南海的目标消费群大致可以分为下面两类:
1、常住型
特征描述:
区域
以南国桃园为圆心,车程在15~20分钟的地区。包括大沥、黄歧、盐步、松岗、官窑、里水、和顺
身份
私营企业主、个体工商户、政府官员、机关干部等
经济状况
高收入人群,基本上属于有车一族
居住品位
对于环境要求高,有居住品质提升