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中 环 商 城
项
目
策
划
方
案
二00五年十一月
目录
分项目市场营销与分析
宏观市场概况
##市国民经济保持较快增长
从近几年##市经济总体发展特点
区域商业房地产发展状况
可比性项目营那么成了他们除股市、汇市、住宅投资以外的一种新的投资方式.
三、可比性项目营销调研
1、丰源·金润广场
项目概况：丰源·金润广场位于洪城大市场13路车、216路车终点站,,、物流、信息三大核心为一体的商业大市场； 一期主要为商贸商铺,为两层结构；二期、三期为物流商铺,目前二期正在施工中.
价 格: 一层商铺均价8000元/M2
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二层商铺均价5000元/M2
销售方式：返租+产权式；
一次性返租高达21%〔3年返租〕,40年产权；
；银行按揭首付40%,；
租金：一层租金42—50元/M2
二层租金25元/M2
车位出租为：80元/月
物业管理费：/ M2
建筑设计结构：10间/M2—40间/M2,为2层结构,空间结构流畅,建筑采用北美MALL风格；
目前销售状况：一期一层仅剩10套,二层销售不理想；
其中公司拿出部分自己经营出租经营〔2层〕
优劣势分析：
优势：
〔1〕、,品牌知名度较高,是势力较强的房地产开发商；
〔2〕地处洪城大市场商业圈板块,商业气息浓厚, 商贸、物流、信息流发达；
〔3〕周边配套设施齐全,交通便捷；
〔4〕整个项目的规划面积较大,功能定位清晰、从理论上讲销售情况较好；
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〔5〕品牌物管公司——##中航物业管理公司管理,有利于楼盘品牌的树立与销售；
劣势：
〔1〕市场尚未成熟、需要一段时间的培育；
〔2〕深处洪城大市场内,人们的消费习惯需要很长时间引导；
〔3〕周边新建不久的商贸市场较多,市场竞争力较强.
综合评价 ：
丰源集团成功开发多个品牌楼盘,市场知名度较大,丰源·金润广场位于洪城大市场商业圈,地理位置优越,周边商业配套设施齐全,,一期已取得近70%的销售业绩.
2、华东国际工业博览城
项目概况：华东国际工业博览城地处青云谱区广州路中段〔昌南工业园对面〕,总占地面积80931 M2, M2,公共停车场约3575M2,,一期为摩托车交易市场,规模30000平方米,店铺800间；二、三期为五金机电市场,,二期于明年4月份交房.
价 格：均价3800元/ M2
打折后3100——3200元/ M2
销售模式：产权式销售
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市场定位：工业商贸交易市场
付款方式：一次性支付,打折的基础上优惠50元/ M2；
银行按揭,首付40%；
建筑设计结构：一、二层为独立街商铺设计,用空中走廊连通；
30 M2/层,,；
目前销售状况：一期开盘起已全部售完；
二期销售业绩达到80%；
物管费用：/ M2
优劣势分析：
优势：
整个市场规划面积较大,专业定位较强；
与市政洪都大道改造工程息息相关,原洪都大道的摩托车经营户全部要迁移〔市政府规划市场因素〕；
有大型停车场地,,多部电梯垂直交通所需,实现了人、车、货分流.
劣势：
〔1〕目前周边配套设施不齐全,交通不便,尚无公交车开通.
〔2〕周边商业气氛缺乏,需要很长时间的培育.
综合评价 ：
华东国际工业博览城规划中的市场规模较大,专业市场定位较准,同时其依托市政改造洪都大道,规X原摩托车市场；其合理的价格,准确的市场定位,使其销售形式喜人,取得约75%的销售业绩；但后期的兴市策略对该市场的发展并走向成熟很重要.
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3、罗马商业风情街
项目概况：罗马商业风情街位于解放西路香江大市场内,,——家福特,香江国际家具广场、大成之家、中国银行,以及5000多家国内外知名建材品牌商进驻香江建材大市场,给该商业街推广、,招商工作开展亦顺利.
价格定位：5000——6000元/ M2
销售模式：带租约