文档介绍：房地产项目开发流程概述
开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设，并进行出售的行为。开发程序是指进行过程中应遵循的法律、法规及办事程序。
对房地产项目开发一般应遵循下列程序：
一、项目开发前期调研程序
号令，经营性用地均由土地储备中心以招标拍卖挂牌等方式出让，出让的地块均为熟地，不需要土地受让方进行征地拆迁。若因特殊原因，必须进行征地拆迁的，该工作原则上是在国土资源局取得建设拆迁临时用地许可证或土地使用权证即可提出申请。
实际操作中只要与土地出让方达成协议，即可进行拆迁。征地、拆迁都是项目开工前的重要工作。
一、概述—拆迁
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土地使用权的取得程序
二、实施程序
（1）承办部门：所属地区国土资源局
（2）申报资料：
①用地申请；
②计委批复的当年投资计划；
③建设用地规划许可证；
④建设用地规划意见；
⑤用地范围图；
⑥土地权属证明；
⑦工程项目总平面图。

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土地使用权的取得程序
二、实施程序
（3）申办程序：
①审核有关申报资料（2个工作日）；
②现场勘测定界（10个工作日）；
③制定一书三方案（建设用地项目呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案）（15个工作日）；
④缴纳征地管理费、复垦费、新增建设用地使用费（2个工作日）；
⑤依照规定办理土地登记，领取土地使用证书。

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土地使用权的取得程序
二、实施程序
（4）收费标准：征地管理费、复垦费、新增建设用地使用费的收取标准参见附录六土地开发费用一览表。
（5）应注意的事项，划拨土地的范围仅限于：
①.国家机关用地和军事用地；
②.城市基础设施用地和公益事业用地；
③.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；
④.法律、行政法规规定的其他用地。对开发商来说，可以通过划拨方式取得的开发用地，主要是经济适用房项目建设用地。

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土地使用权的取得程序
二、实施程序
国土资源部第11号部令规定：凡各类经营性用地（含建设），均必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
承办部门均为：所属地区土地收购储备中心。现分述如下：
①国有土地使用权招标、拍卖或者挂牌出让活动，是有计划地进行的。所属地区国土资源局根据社会经济发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有土地使用权出让计划，报经XX市政府批准后，向社会公开发布。

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土地使用权的取得程序
二、实施程序
②所属地区土地收购储备中心根据招标拍卖挂牌出让地块的情况，编制招标拍卖挂牌出让文件。招标拍卖挂牌出让文件应当包括招标拍卖挂牌出让公告、投标或者竞买须知、宗地图、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、成交确认书、国有土地使用权出让合同文本。

③所属地区土地收购储备中心在投标、拍卖或者挂牌开始日前 20 日发布招标、拍卖或者挂牌公告，公布招标拍卖挂牌出让宗地的基本情况和招标拍卖挂牌的时间、地点。
以下为具体操作程序
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土地使用权的取得程序
二、实施程序
招标拍卖挂牌公告包括下列内容：
⑴ 出让人的名称和地址；
⑵ 出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求；
⑶ 投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法；
⑷ 索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点及方式；
⑸ 招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等；
⑹ 确定中标人、竞得人的标准和方法；
⑺ 投标、竞买保证金；
所属地区土地收购储备中心对投标申请人、竞买申请人进行资格审查。对符合招标拍卖挂牌公告规定条件的，应当通知其参加招标拍卖挂牌活动。

招标拍卖挂牌公告
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土地使用权的取得程序
二、实施程序
①投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。招标公告允许邮寄标书的，投标人可以邮寄，但出让人在投标截止时间前收到的方为有效；标书投入标箱后，不可撤回。投标人应对标书和有关书面承诺承担责任。
②由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况，当众开启标箱，宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。
③评标小组进行评标。评标小组由出让人代表、有关专家组成，成员人数为五人以上的单数。
④招标人根据评标结果，确定中标人。