文档介绍：: .
（房地产策划方案）商业地
对10000㎡文化广场。
交通——康王路正式启用，南北交通提升，将促进经贸发展。
人流——日均流量高达30-50万人次。
旅游文化——古迹名胜众多，西关风情文化已成为十大旅游景点之一，旅游优势不断开
发运用，促进商贸经济发展。
政策——旅游带动经贸是政府对步行街的经济规划，给商业项目提供了广阔发展空间。
W——项目劣势
区域经营形象化——以中低档产品经营为主，产业形象较乱，对品牌商户投资经营及外
区消费购物缺乏吸引力。
面积——项目为东西两座，中间以天桥作连接，单层面积较小。
配套——停车场，仓储，物流等硬件设施有待完善。
O——项目机会
经营模式——在区域市场中缺乏新型的主题特色商场。
旅游文化——观光旅游价值不断提升，可吸引众多外地旅游群体购物消费。
商业价值提升——交通及区域形象提升，购买力增强，吸引多类经营商户进驻经营。
T——项目威胁
经营商品及品牌商户在同一区域存在复叠经营现象。
十甫名都商场将在今年8月开业，招商难度增大，而且该项目经营规模宠大。市内多大
商场招商力度不断加大，品牌客户群体是共同招商对象。
总结：
从外部环境到内部规划及经营的长远角度出发，如何利用本项目独特的环境优势，制定
出创新的经营模式及观念，营造出精品项目，充分运用广场项目规划特色，形成具竞争力的
市场优势，给投资者充足的信心。无论经营步景，经营模式，开业时间，项目包装，建筑规
划设计，物业管理，开业后经营推广等方面需细致研究制定。

，价格便宜成为吸引力之一，商品的组合、商品档次是商场定位的首要因素。
，集中在15-35岁之间占80%以上。
，购物消费支出在150-300元之间，主要购买服装、鞋类、精
品及饮食消费为主。
，未形成主流消费，但随着城建规划及交通便捷的提升，入住居民素质提升，将全面提高其整体消费购买力。
，珠江三角洲及省外、港澳地区游客数量逐年增加，消费群体
正逐步扩大。
F．金银玉器、古玩等中高档商品吸引来自国内外众多商这有前来交易，从侧面促进各
类消费需求。

，商场室内铺为辅助，面积主要集中在50-80㎡，10-20㎡两类为主。
、鞋类、眼镜、金银玉器、化妆品是主力经营商品，中低售价为主。
，普遍经济能力中低为主。
。
商铺档次参差不齐，形成落差较大，尤其是大型商场的室内铺，缺乏统一经营规划，功能划
分杂乱，缺乏整体扩张力度及管理，形象有待提升。
操作步骤3：项目定位策略

形象定位
上下九步行街集购、食、娱、休为一体的新概念，立体花园街市，建造立体步行街。强
调街铺，强调步行街，强调商场特色吸引力，强调西关传统商业文化。强调商场包装特色，
经营特色，旅游特色，以及休闲购物吸引力，强调西关传统商业文化。
旅游文化
立体花园街铺
特色经营
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租赁使用商场的目标群分析
品牌形象店/连锁店/专业店/传统商户/个体工商户
目标群特性：
·以经营中低档服装、鞋帽、金银玉器、生活用品、精品等传统商品为主。
·中小型商户以薄利多销作经营目标，缺乏精品特色经营意识。
·租金承受力较低，普遍存在街铺经营概念。
·对整体区域形象及交通条件提升，加强旅游文化建设带动经贸发展非常乐观。
·近年出现大批年轻创业经营商户，经营潮流前卫产品，吸引众多青少年消费群体。

目标投资经营者及消费群体分析
本项目所在商业区中，覆盖所有