文档介绍：机遇所至大势所趋
2011 年中山市商业地产市场格局及分析报告
合富辉煌(西部区域)中山市研畢部
2011-5-10
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新政之下,商业投资正当时,商业物业俨然已变身投资首选“香饽饽
面对住建部、国土局、央行、银监会等相关部门连续出台的系列调控政
策,让投资住宅与商业物业的首付门槛站在了同一条起跑线上,或会加重新一
轮投资住宅的观望情绪,似乎昭示着这样一个信息:未来,市场将是大量商业
化的市场。
面对全国商业一片红的大好局面,中山的商业地产市场又是怎样的呢?
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商业地产发展综述
中山商业地产发展环境
中山市商业地产格局
中山商业未来发展趋势
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商业地产背景环境商业地产发展综痴述
2009年以来住宅市场的甹持续痲火热,迫使宏观调控政策疬不断加码畡,
2010年至今,中央陆续痲出台的甹严厉调控政策疬,直畋指商品住宅:规定二
套房首付不低于五成,,暂停发放三套以上
房贷,以及遍布全方米疼以下的甹首次
置瘅业,多种畿政策疬组痡成叠加效应,几乎影响到了所有住宅需求。但是,
商业项目畉由產于此前已执行较为严格的甹信贷政策疬,本轮新政对于商业地
产的甹影响较为有限。此外,虽然自2010年起货币政策疬日益甾趋紧痌,而瘒通
胀预期仍然存在并愈加强烈,导致部分房地产投资者瘑将目畉光转向商业
地产,不断推高了商业地产的甹价格。
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商业地产概念商业地产发展综痴述
商业+地产,先商业后地产
商业地产是指用甠于各种畿零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等疨经痦营用甠途的甹房地
产形式,从经痦营模式、功能和用甠途上区别于普通住宅、公寓、别墅等疨房地产形式,
商业地产的甹形式多样,规模有大有小,大型商业如Shopping mall项目畉,可以达到
几十万方,规模小的甹商业房地产项目畉仅几百甸平方米疼,甚至更小,对于规模庞大的甹商
业地产,其经痦营多采用甠整体开发、统痯一经痦营管疲理,以租疃金为投资回报的甹模式,对于
小规模的甹商业地产而瘒言,经痦营管疲理模式非常多样化,既有统痯一经痦营管疲理模式下租疃金
回收的甹方式,而瘒更多的甹小规模商业项目畉,如住宅社畱区中的甹底层商铺则采用甠商铺出售、
零散经痦营的甹模式。
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商业地产分类商业地产发展综痴述
邻里型社区型区域型超区域型
商圈半径(公里) 1-2 3-5 10-20 30-40
时间距离畹(分) 3-5 5-8 10-15 20-30
商圈人口(万人) 1-2 5-10 50-100 200以上
停车场容量(辆) 50-100 300-500 2000-5000 5000-10000
超级痔市场综痴合超市1家百甸货店2家百甸货店2-6家
商专业商店专业商店综痴合超市2家综痴合超市2-3家
综痴合店饮食服务服装店服装店
店
药店其它饮食服务饮食服务
组痡
洗衣店杂货店杂货店
成其它其它其它
10-20家 20-40家 100-200家 180-250家
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商业地产与住宅区别商业地产发展综痴述
商业地产的甹开发与一般住宅(指普通住宅、公寓、别墅)的甹开发还有许
多不同,主要表现在以下几个特征:
1、商业地产投资大、风险大、回报率高
2、商业地产可供选址少,规模选择复杂、规划难度高
3、商业地产具有可分割性
4、商业地产的甹建设和投资回收期长
5、商业地产融资以银行贷款等疨间接融资为主要渠道
6、政府政策疬作用甠明显
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商业地产特点商业地产发展综痴述
商业地产的特点
(1)开发场所的甹择优性(交通要道、临街、周围有巨大消费群瘉)
(2)功能定位的甹差异性
(3)物业经营的多样性(出售、出租疃、又租疃又卖、零售整租疃、联瘛合经痦营)
(4)业态组合的复杂性
(5)主力品牌的甹号召性
(6)装修配置瘅的甹层次性
(7)保值增值的甹可靠性(土地增值、装修、商业经痦营)
(8)抵押融资的甹变现性
(9)开发经营的风险性
(10)服务管疲理的甹专业性(物业管疲理、商业经痦营管疲理)
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历史上的八次业态创新商业地产发展综痴述
次数名称业态开始时间高潮期特征
1 百甸货商店 1852年 1860-1940 扩大品种畿
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