文档介绍：第七讲房地产投资信托基金
Lecture Seven: Real Estate Investment Trusts
刘洪玉
清华大学房地产研究所
******@tsinghua.
一、什么是房地产投资信托基金
房地产投资信托基金( 简称REITs)
指专门从事房地产买卖、管理等经营活动的投资信托公司。此类公司将从房地产
销售和租赁等经营活动中获得的收益(通常是90%以上的应税收入)以派息形式
分配给股东。
不同国家对REITs的定义
REITs于1960年最早出现在美国,其定义为:“有多个受托人作为管理者,并持有
可转换的收益股份所组成的非公司组织”
专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两种资产的封闭型基金
目的在于为投资者提供投资房地产的机会,并同时使投资者享受与投资信托股东同
样的利益。
韩国、香港将REITs定义为:拥有并运营可以产生收入的房地产项目的公司,这些
房地产项目一般包括住宅、商铺、写字楼、工业地产等。除此之外有些REITs也从
事房地产融资的活动。
澳大利亚、荷兰以及比利时等将房地产投资信托基金称为上市物业信托基金
(Listed Property Trusts)LPTs。
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一、什么是房地产投资信托基金
设立REITs的法律条件
为了保证纳税优惠地位,美国在60年代建立REITs之初对其经营和投资
方面做出了很大的限制。依照法律规定创建REITs时必须满足以下条
件:
每年须至少将其应纳税收入的90%分配给股东;
至少有100个股东,其中前5大股东持股不能超过50%(5/50法则);
必须是房地产的投资者,而不能作为经纪人;
至少90%的总收入必须来源于租金和利息收入、出售财产、所持有的其
他信托股份以及其他房地产资源所得;
至少75%的总收入必须来源于房地产租金和抵押利息收入、出售房地
产、所持有的其他信托股份和其他房地产资源所得;
总资产的75%是房地产资产或房地产抵押、现金和政府债券。
可以看出,一家公司要想变成一家REITs公司也必须在所有权结构、可
持有资产的类型、公司管理结构、财务政策等方面受到一定的限制。
同时,由于REITs应纳税收入的90%需支付给股东,导致促进公司增长
的内部资本减少,因此对公司的未来成长会有一定的限制。
一、什么是房地产投资信托基金
REITs的主要特征
与其他投资基金相比,REITs的特征主要体现在以下几
个方面:
其投资目标清晰。主要投资对象是房地产,以此区别于
投资股票、外汇、期货的其它投资基金。
REITs把大部分的收益(通常超过90%)分配给了基金
投资者,保证了基金投资者的合法权益,其他投资基金
并没有此类的规定。
是资金信托和财产信托的结合。其他的投资基金一般需
要投资者支付货币资金来交换受益凭证;而REITs除了
接受货币资金外,还接受房地产。
普通股票的价格与每股账面价值关联程度比较小,
REITs价格更多的取决于其所拥有的房地产价值。
与股票相比,REITs并不一定需要在交易所公开上市,
只要得到批准,可以采取私募的方式融资。
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一、什么是房地产投资信托基金
REITs的主要特点
Held to High Standards
Corporate Governance (BOD, Trustees)
Disclosure Obligations (SEC )
Professional management ( REIT managers
are skilled, experienced real estate
professionals )
Specialization and Expertise (Realm and
Region)
一、什么是房地产投资信托基金
REITs的主要特点
No Minimum Investment
Portfolio Diversity
Slow but steady long –
term growth
Dividend payouts and
share value appreciation
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一、什么是房地产投资信托基金
REITs的主要特点
Strong Returns
% in past
decade
% last year