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产管理法》, 出让土地使用权年限届满
后, 原土地使用权人可申请续用, 重新
签订土地使用权出让合同。同时, 国家
根据公共利益需要可以将土地使用权连
同地上建筑物一并无偿收归国有。这种
做法极不合理, 出让土地使用权人虽然
支付了土地出让金, 但在土地使用权到
期后, 却要同时失去土地使用权和房屋
所有权。对续用土地使用权的, 土地出
让金如何计算, 现有法规亦未明确。在
短期内, 这种矛盾还不突出, 但随着已
有出让土地使用权的陆续到期, 必将会
引起广泛影响。
、国有划拨土地使用权抵押。划
拨土地使用权不能单独设置抵押, 只能
地抵押是减少贷款风险, 确保贷时该土地上的房屋同时抵押乡、村企在经有关部门批准后连同地上建筑物一
土款按时收回的有效法律手段, 但业的土地使用权必须与其附属建筑物同并设置抵押。如要实现抵押权, 须将抵
目前实践中仍存在一些巫待解决的问时抵押。同时规定, 以无地上定着物的押物拍卖后先缴纳土地出让金, 再加上
题。以下就土地抵押贷款操作中的现实土地使用权抵押的, 由核发土地使用权目前房地产评估中普遍存在的重复评
风险及防范措施作一分析并提出建议证书的土地管理部门办理登记手续, 以估、高估现象, 往往导致抵押权人不能
一、土地抵押贷款现实风险城市房地产或乡村企业房地产抵押的, 充分受偿。而法院在处理抵押物时, 往
一土地抵抑登记过程中的风险。在县级以上人民政府规定的部门进行登往将抵押物评估后直接抵偿给抵押权
、各抵押登记部门分属不同的行记。人, 由其自行办理过户手续。抵押权人
政机关, 未建立协调、沟通制度, 导致然而在实际操作中, 房管局和土管既要补缴土地出让金, 又要支付金额不
了债务人重复抵押登记, 骗取贷款人资局从各自利益出发, 对《担保法》作不菲的过户费用, 加重了抵押权人的负
金, 损害债权人利益现象的发生。如某同的理解, 如土管局认为仅到房管局办担。
、。
债务人以无地上定着物的土地使用权向理抵押登记, 该房屋占有范围内的土地集体土地使用权抵押根据
贷款人甲银行作抵押, 并在土地管理部使用权视为未抵押。《担保法》及国家土地管理局《农村集
门办理登记此后该债务人在同一片土二土地管理制度方面的风险。体土地使用权抵押登记的若干规定》,
、
地上建筑房产, 待办理合法的产权证国有出让土地使用权抵押。国集体荒地土地使用权和乡村企业集体土
后, 又用房产向贷款人乙银行作抵押, 有出让土地使用权因使用权人在取得使地使用权可以设定抵押权。但集体土地
在房产部门办理抵押登记, 这就发生了用权时已支付了土地出让金, 该类型的抵押权的实现, 首先须将集体土地征用
债务人重复抵押, 债权人权利发生冲突土地使用权有较高的货币价值, 并且使为国有土地, 再办理土地出让手续, 期
,
的问题。用权人可按照出让合同的规定转让土地间费用巨大抵押物经拍卖后扣除上述
、在“地随房走、房随地走”的使用权, 因此, 国有出让土地使用权易费用已所剩无几, 不可能全部清偿债
原则上, 抵押登记部门规定不统一。于通过抵押方式向银行融资, 一旦需要务。且集体土地一般都在乡村, 通过