文档介绍：住宅物业四级效劳标准
住宅物业四级效劳标准
.1　住宅物业四级效劳
　综合效劳
应符合表22的规定。
表1　综合效劳内容及要求
项    目
内容及要求
客户效劳
场所
1、有、共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮方案，并按方案组织修缮。共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，属于急修范围内，应在20分钟内组织到场维修。
5、按合同约定标准使用房屋专项维修资金，有紧急维修情形，按维修资金紧急使用预案实施维修。
6、每年第4季度制订出下一年度维修养护方案。
7、特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。
8、雷电、强降水、大风等极端天气前后有检查防范措施。
9、设备机房
〔1〕每半月清洁1 次，机房整洁有序，室内无杂物。
〔2〕设有挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。
〔3〕在明显易取位置配备有符合规定的消防器材及专用工具，确保完好有效。
〔4〕设施设备标识、标牌齐全。
〔5〕张贴或悬挂相关制度、证书。
〔6〕记录齐全、完整。
10、运行、检查、维修养护记录应每月归档。
共用部位
1、房屋结构
每季度巡视1 次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应建议相关业主申请房屋平安鉴定，同时采取必要的防护措施。按照鉴定结果组织修缮。
2、建筑部件
   〔1〕每季度检查1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。
   〔2〕每半月巡查1 次共用部位的门、窗、玻璃等。
   〔3〕每2个月检查1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等。
〔4〕每年汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。
3、附属构筑物
〔1〕每半月巡查1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。
〔2〕每半月检查1 次雨、污水管井等。
   〔3〕每半月巡查1 次大门、围墙、围栏等。
〔4〕每半月巡查1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。
表23〔续〕
项    目
内容及要求
共用部位
〔5〕每年检测1 次防雷装置。
4、外墙
每5年清洗外墙1次，外墙外观整洁。
共用设施设备
空调系统
1、运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统检查。
 
2、运行期间每日巡视1 次空调系统，保证室内温度符合相关规定。
3、有节能措施，每月对能源消耗进行统计、分析。
4、每年清洗消毒1 次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体等；每年清洗消毒2次风机盘管虑网，每2年清洗消毒1次风管。
5、每年检查1次管道、阀门并除锈。
供水系统
1、每半年至少应对二次供水设施进行1次清洗消毒，水质符合GB 5749的要求。
2、每日巡检1次供水设施，发现跑冒滴漏现象及时解决。
3、每日巡视2次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。
4、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。
5、不具备自动切换功能的，每2个月手动切换1 次备用水泵。
6、每年检查3次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；每年养护1 次水泵。
排水系统
1、有防汛预案，每年至少组织1次演练。
2、配备有防汛物资〔沙袋、防风胶纸、雨具、照明工具、发电机、抽水泵等〕。
3、排水设施：每年汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通；每次降雨前后对主要排水口、管井进行检查。
4、污水泵：汛期每日巡视2次，平时每周巡视1 次，检查设备运行状态；每周进行1次手动启动测试；每季度养护1次。
5、化粪池：每半年清掏1 次，发现异常及时清掏。
供配电系统及照明
1、楼内照明：每日巡视1次，一般故障12小时内修复；其它复杂故障3日内修复。
2、楼外照明：每周巡视3次，一般故障1日内修复；其它复杂故障5日内修复；每半月调整1次时间控制器。
3、应急照明：每日巡视1次，发现故障，30分钟内到达现场组织维修。
4、低压柜：每日巡视2次设备运行状况；每半年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫；每年检查1次电气平安。每半年检测1次接地电阻；每年校验1次仪表。
5、低压配电箱和线路：每月检查2次设备运行状况；每年养护1次，养护内容包括紧固、检测、清扫；每半年切换1次双路互投开关。
6、控制柜：每半月检查1 次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫；每半年校正1次各种电器元件或控制设备的设定值；每年检查1次远控装置。
7、发电机：每半月试运行1 次，保证运行正常；每年活化2次蓄电池；每5日巡视1次充电机和蓄电池。
8、配电室、楼层配电间：有门、孔、洞、窗等处的防鼠措施完备；