文档介绍：浅析《物权法》对住宅小区停车位的规定--精选文档
浅析《物权法》对住宅小区停车位的规定--精选文档
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条款在实务中引发的问题和争议很大。再次，第二款中，对于何为“规划用于停放汽车的车位、车库”也未给予明确界定，在实践当中，也产生了不少争论。
相关司法解释的规定
鉴于《物权法》对于车位的相关规定过于宽泛，在司法实践当中，存在较大争议，最高人民法院专门出台《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》( 以下简称《建筑物区分所有权解释》) 第5 条将如何满足业主需要的义务主体限定在建设单位( 开发商) , 并且以“配置比例”作为满足的标准。其具体规定如下：建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例关淑芳、王轶:“ 论授权第三人规范——兼论违反《物权法》第7 4 条第1 款的法律效果”, 《法律适用》2 0 0 9 年第8 期
。
然而，此司法解释也并未阐明实践当中所存在的问题。首先, 将配置比例作为满足业主需要的标准
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是否合适。 义务主体难道仅限于开发商，或是应有其他主体，如业委会或业主大会（业委会或业主大会是否具有主体资格尚在争论，笔者在此不展开叙述，仅仅作为与开发商相对应的角色提出）。崔建远: 《物权: 规范与学说—以中国物权法的解释论为中心》( 上册) , 清华大学出版社2 0 1 1 年版, 第4 1 8 页
此外, 违反“ 应当首先满足业主需要” 义务以后，是否要承担必要的法律后果？所承担的法律后果是什么？在立法和司法解释中，都没有给出明确的答案, 这在司法实践中也是引发争议的问题, 学界对此的意见不一。有学者认为, 其法律后果为可撤销的法律后果, 应当赋予业主以撤销权。[１]也有学者认为, 其是“强制性规定”, 应当是无效的法律后果, 其理由在于该条款不仅使用了“ 应当”的字样, 更重要的是该条款是调整“ 公共利益” 的。[2]
作者认为，当前的争议点集中在了以下两个方面，一是关于满足业主需要的标准按配置比例来确定，是否能在实践中可行，或者是改变标准，根据不断发展的实际情况来进一步确定；二是应当尽快明确“应当首先满足业主需要”是否必须遵守，如果违反这一规定的法律后果又是什么？
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2、关于“满足业主需要”的判断标准
争议焦点
对于《建筑物区分所有权解释》的制定，相关于“应当首先满足业主需要”在业界一直存在不同的理解。
一种理解为此项规定，在于明确业主的优先购买权或者是优先承租权。有观点认为，规定此内容的效力在于业主可以在开发商或其他产权人出售或出租车位时，应该被告知，并且在同等条件下，本小区业主拥有 优先购买权或承租权。[3]但是，对于此种理解，也有不少反对的意见。有人就认为，这种理解仅仅可以作为书面上的理解，在实际中，并没有赋予业主相应的权利，理由就是，所谓的同等条件下，其实在实践过程中，根本不可能存在，只需要通过简单的价格手段，开发商完全可以无视业主的优先购买权或优先承租权，这与《物权法》的初衷是相背离的。
第二种理解为，在“应当首先满足业主需要”在实践当中，需要用时间条件加以限制。即所谓的“首先”应该是在一定的时间范围内，限制开发商对于车位的出售或出租行为。从而使得满足业主需要真正得到实现。比如，有人认为，应该通过法律设定一个长期期限（如入住率达到三分之二或5年以上）的限制销售期和一个短期期限（如入住率达到三分之二或2年）的限制租赁期。在该期限内，开发商不得将车位出售或出租给业主以外的人。闵敢:“车位、车库没有‘ 首先满足业主的需要’ 法律责任相关问题”, 《政治与法律》2 0 1 0 年第6 期
然而，最高法院在出台司法解释的时候，还是放弃了时间标准，而选择了配比标准。原因在于，一部分学者认为时间标准背离了《物权法》第七十四条的李法精神，也不符合停车位作为住宅小区配套设施的属性与功能。业主有权从自己已购买住宅、享有区分所有建筑物成员权的住宅