文档介绍：写字楼价格分析一、区域内写字楼办公形态及租金状况本案分属华强北上步园区内。前期此工业区被政府规划建设成了以电子、通信、电器产品为主的生产园区, 当时该工业区共拥有厂房40多栋。随着城市规模的迅速扩大和旧产业的转型,片区功能也由旧工业区向商业区转化,制造业纷纷外迁, 而原有的厂房进行美化后, 在政府的默许下, 转化为商铺从事商业经营。附近的商业,有一定的规模。商业的类型很多,但档次方面也逐步提升,以销售中高档商品为主。正因为如此,现今华强北区域内多数楼都拥有一种特殊性: ‘一楼两制’,楼下是商铺,楼上是写字楼办公室。而由于停车、管网等基础市政配套都是按前期工业区的配置, 故现无法承载发展后的商业, 所以政府部门一直对片区的功能转化迟迟未定, 在保留高新技术产业与做住宅, 还是商贸方面犹豫不决, 直到近年,依据政府的规划才最终将华强北定位于商贸功能。 1 、办公形态华强北区域内的写字楼办公形态主要分以下几类: ² 厂房通过旧式工厂厂房的功能向商业用途的转变, 部分与生产制造业有联系的企业公司, 以租用厂房作为自身办公所需。一般租用面积由 50 平方米―― 300 平方米左右,少部分甚至租用 1000 平米以上。以厂房作为办公用地较为典型的有:赛格科技园工业区、桑达工业区、华强北工业区(女人世界后面), 可见在这些工业区办公的公司都是主要以产品生产作为支撑的。² 商住楼华强北区域内集中了深圳多家较为大型的电子、服装、鞋业等用品的商场。分别有: 赛格广场、群星购物广场、女人世界、茂业百货城及铜锣湾百货等。一般租用面积由 40 平方米―― 200 平方米左右。此类办公形态占多数。其中例如深纺大厦、赛格广场、群星购物广场均是底下为大型商场, 楼上为办公用途的物业。选择此类物业作为办公用地的公司多数以贸易、流通类为主。² 写字楼由于本次调研区域前期规划为制造、生产工业区, 随着商业的逐步发展, 建起少量写字楼, 以供许多前来的发展的中心型公司、企业, 他们需要的是一个交通便利, 拥有成熟商业氛围和足以彰显公司形象的办公环境。一般所需面积由 100 平方米―― 500 平方米左右。因此, 该区域有不少大大小小的公司、企业不满足于租用厂房、商住物业作为写字楼办公地。依据此类公司、企业的需求, 在华强北区域内的写字楼有: 上航大厦、电子科技大厦、四川大厦、深勘大厦、建艺大厦等。区域租用写字楼客源: 主要来自华强北本区域内部及周边的各中小型公司、企业与个体经营创业者等。 2 、租金状况通过以上对该区域写字楼状况的分析,可以看出以厂房、商住楼作为写字楼办公室占较大比例的华强北区域内, 其租金水平远不及中心区及车公庙等写字楼集中的区域。区域内的写字楼的租金按面积计算, 在振兴路与振华路上, 建筑时间较久的商住楼或是厂房,其作为写字楼的租金约是 35- 45元/ 平方米· 月。位于华强北路上的邻街商业旺盛的物业, 如现代之窗、群星购物广场、深纺大厦等租金较高些