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房地产评估技术报告
房地产估价技术报告
项目名称：柳州市建德房地产投资有限公司位于
柳州市柳南区飞鹅二路23号荣兴大厦1栋6层、1栋32、3栋21非住宅房地产抵押贷款价值评估报告
价格或价值的方法。
收益法估价步骤：（1）编写有关房地产收入和费用的资料；（2）估算潜在毛收入；
（3）估算有效毛收入；（4）估算运营费用；（5）估算净收益；（6）选用适当的资本化率或折现率；（7）选用适宜的计算公式求取收益价格。
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计算公式：V=a/r×[11/(1+r)n]
六、评估测算过程
收益法：即求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
采用的计算公式为：V＝a/(rg)*[1(1+g)?/(1+r)?]
式中：V——收益价格
a——未来净收益
r——报酬率
g——净收益逐年递增比率
n——未来可获收益的年限
广西中实房地产评估顾问有限公司联系电话：**********、07728819916 ３
中实柳估字[2022]第364号
（一）1栋6层
1、计算年总收益
调查估价对象所处区域与其特征相同或相似房地产用于出租的房地总收益的平均费用，确定1栋6层房屋出租的客观月租金为35元/平方米。
根据委托方提供的资料及估价人员实地查看、调查资料，，有效出租面积比率为100%，房屋出租率为100%，则：
年租金收入=月租金×12×建筑面积×有效出租面积比率×出租率
=35×12××100%×100%
= 元
（2）年押金利息收入
出租押金一般按两个月租金交纳，估价基准日时中国人民银行公布的一年期（含一年）%，无利息税，则：
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年押金利息收入=月租金×2×建筑面积×利率
=35×2××%
= 元
（3）年总收益=年租金收入+年押金利息收入
= +
= 元
2、计算年总费用
（1）管理费：指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。按年租金收入的3%计取，则：
管理费＝年租金×3%=×3%= 元
（2）维修费：是指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费，行业惯例按建筑物重置价格的2%计取。1栋6层为20xx年建，建筑结构为框架结构，根据估价人员实地查勘和对当地建筑工程造价调查、咨询获取的信息资料，确定其房屋重置价格为1000元/平方米，则：
维修费＝房屋重置价格×2%=1000××2%= 元
（3）保险费：是指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，%计算，则
保险费=房屋重置价格×%
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中实柳估字[2022]第364号
=1000××%
= 元
（4）税费：是指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等。依据税法及当地税务部门资料，房屋出租应纳营业税、教育附加、城市建设维护税、防洪保安费，％。
税金＝年租金×税率= ×%= 元
（5）年总费用=管理费+维修费+保险费+税费
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= + + +
= 元
3、计算房地产年纯收益
房地产年纯收益=年总收益年总费用
=
= 元
4、计算房地产总价值
（1）确定收益年限：估价对象房屋剩余使用年限为43年，，。
（2）确定报酬率：报酬率是使用收益法评估的一个重要因素，本次估价采用安全利率加风险调整法确定报酬率。按于估价时点中国人民银行公布的一年期存款利率，%；并根据影响估价对象房地产的社会经济环境等因素确定风险高速值范围大小，最终确定报酬率为6%。
（3）确定收益逐年递增比率：通过对同类物业用房的租赁市场