文档介绍：星洲嘉苑营销策划报告
广州凌峻房地产策划推广机构
前言
星洲嘉苑整体营销推广策划案,是按照福泰地产开发及经营星洲嘉苑的总体战略思想,结合福泰地产自身发展、项目核心概念以及市场竞争态势而制订的整体营销决策和计划方案。
其旨在为星洲嘉苑的全程营销推广提供一个科学合理的操作思路、指导营销推广工作的顺利开展,方案力求紧密结合销售力的特质与优势,积极地探求营销推广策略以促成良好的销售业绩,实现发展商的预期目标。
本策划方案主要包括以下内容:
一、为项目整体推广制定合理、有效解决的方法(原则),使得整个推广活动有计划、步骤的开展;
二、制定项目营销目标,营销、推广皆围绕营销目标来开展;
三、明确整体的核心营销策略,贯穿整个项目的推广;
四、入市时机选择及推广阶段划分,明确各个阶段的事项及具体安排;
五、对销售进行策略性的控制,调控销售的每一个步骤,为各个阶段提供系统的销售举措;
六、营销现场执行,提高开盘标准,实现消费者的高期望值;
七、营销推广费用及媒介计划,合理的控制宣传费用。
一、营销推广策划思路
品牌建立原则:
从市场推广的角度来看,“新楼盘必须大声说话”。
对于星洲嘉苑来说,也正是需要反复强调项目自身的优势;同时,在项目身的优势的基础上提出项目特有的个性与气质,通过造势运动形成市场关注的热点,从而达到建立项目的高认知度,并且树立福泰地产企业品牌与形象的良好目的。
快速销售原则
根据市场状况,针对项目的自身特点与优势,制定全方位的营销管理体制,配以整合营销系统,从而达到快速实现阶段销售,创造销售热潮。
3、创新推售原则
传统的推售方式在现今竞争激烈的房地产市场销售中难以取胜,必须在推售的过程中不断的求变,求新,使用创新的推售方式,在推广形式、付款方式、销售渠道、促销策略等等不断提出新的方式推出市场,吸引客户的眼球。
4、完善销售条件原则
销售达到双赢的局面,除了靠优质的产品、精心的策略、缜密的执行,还必须要有硬件的配合,提供完善的销售条件。
例如项目前期还处于一块空地,应提前设有临时的接待中心,完善的宣传物料准备与到位的展示系统等,避免因处于期楼阶段,满足不了客户对项目的了解而暂时持观望态度的缺陷。
至公开发售时,现场售楼部及样板间应开放,投入使用,配以更多的更直观的销售物料,如模型等,加强客户对本项目的深刻了解。
5、个性化突围原则
从同质化竞争到个性化突围。
在石家庄房产竞争趋势的大环境下,发展商加快了楼盘的推出频率,急于套现。因此,在石家庄市场上克隆成为一种现象,克隆的产品往往注重了产品的基本功能的照搬,但是对于产品独特的设计理念与文化、精神享受却是无法复制的。
同时,在这一市场状况下,有些开发商不免采取价格竞争的策略,对星洲嘉苑也是一项较大的冲击。
因此,在这种形势下,星洲嘉苑必须是实现个性化突围,坚持独特的居住价值主张,以获得到市场的认同和追捧。
6、捆绑式销售原则
以住宅与商铺相配合,住宅带动商铺销售。本项目商铺的面积与数量并不多,单一的推售商铺并不能达到更有效的效果,若住宅与商铺两者相结合,以住宅带动商铺的销售,会起到相得益彰的效果,对两者都有互相促进的作用。
营销推广目标
住宅总体销售目标
总销售面积:
约66,667平方米
注:以上数据来自“山鼎设计院”初步规划方案提供之住宅可销售面积统计。
B、预计整体均价:
多层:2400元/平方米。
小高层:2500元/平方米。
商业:5500…6000元/平方米。
注:以上数据为初步入市价格方案,最终结论在核实成本及预计利润,以及经过市场预热期后,根据市场反应由双方深入研究后得出。
C、总销售额:
。
注:以上数据是由A、B两项得出,最终结论有待定案。
D、总销售时限:
2003年11月下旬开盘至2004年2月基本完成总销售额的90%。
2、各阶段销售目标及回笼资金预计:
A、公开发售第1个月内:
完成总销售额45%,。
星洲嘉苑刚入市,无论是产品素质还是项目所倡导的生活感受,对客户皆有着较强的吸引力与新鲜感,而且经过市场预热期及内部认购期等阶段的大力宣传推广,将形成第一个销售高潮。
B、公开发售第2个月内:
完成总销售额35%,。
此阶段利用各项销售措施组合刺激市场,多种销售渠道共用,配合不断更新的现场展示,对目标市场发动波次进攻。
C、公开发售第3个月内:
完成总销售额10%,。
鉴于本阶段销售接近中后期,针对销售有阻力的单位,利用多种促销形式结合,以快速清除尾货为目标。
三、形象包装策略:
动感新加坡
时尚新生活
阐释:
动感、时尚,体现一种纯粹的新加坡生活模式