文档介绍：2009-7-1
张建辉风险应对审计实务
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房地产行业审计实务
张建辉
新疆瑞新有限责任会计师事务所
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张建辉风险应对审计实务
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房地产开发企业审计若干实务
第1讲了解房地产企业及其环境
第2讲房地产行业审计重大错报风险点审计
第3讲房地产企业财务报表附注特点
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房地产开发流程图
项目前期工作
成立项目公司
招标/拍卖取得土地使用权,签订土地使用
权转让合同,交纳土地出让金,取得土地
使用证
项目选址及取得
选址意见书
办理建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证
物业接管
施工单位招标,申请施工许可证
项目建设,包括现场管理
房产预售
项目验收竣工
市政配套施工
环保验收
绿化、卫生防疫、环卫、电梯、管线等
部门验收
消防验收
人防验收
与购房者办理验收、移交
消防验收
工程质量监督验收
建筑面积测绘
竣工档案验收
规划验收
申请交付使用许可证
办理竣工验收备案
配套设施验收
取得房屋所有权证
可行性研究、做出决策
第1讲了解房地产企业及其环境
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第1讲了解房地产企业及其环境
房地产行业状况、法律环境与监管环境以及其他外部因素; 被审计单位的性质; 被审计单位对会计政策的选择和运用; 被审计单位的目标、战略以及相关经营风险; 被审计单位财务业绩的衡量和评价; 被审计单位的内部控制。
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房地产行业状况、法律环境、监管环境及其他外部因素
1、行业状况
注册会计师可能需要了解以下情况:
(1)房地产行业的总体发展趋势是什么?
(2)当前房地产行业所处市场的需求、市场容量和价格竞争如何?
(3)房地产行业是否受经济周期波动的影响,以及采取了什么行动使波动产生的影响最小化?如08年金融危机的影响,企业是否采取保持货币充裕、适时谨慎扩长、控制项目进度、积极储备业绩方式等措施来降低经营风险。
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房地产行业状况、法律环境、监管环境及其他外部因素
2、房地产行业审计涉及的法律法规
1)法律
中华人民共和令2007年第72号)
城乡规划法(主席令2007年第74号)
中华人民共和令第28号)
中华人民共和令第91号)
2)行政法规
房地产开发企业资质管理规定(建设部令第77号)
建设项目选址规划管理办法(建规[1991]583号)
关于统一实行建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的通知(建规字[1990]第66号)
中华人民共和国土地管理法实施条例(国务院令第256号)
建设用地审查报批管理办法(国土资源部令第3号)
招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(国土资源部令第39 号)
中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例(国务院令第55号)
建筑工程施工许可管理办法(1999年10月15日建设部令第71号发布,2001年7月4日修正)
工程建设监理规定(建监[1995]737号)
城市房地产开发经营管理条例(国务院令第248号)
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房地产行业状况、法律环境、监管环境及其他外部因素
2、房地产行业审计涉及的法律法规
2)行政法规
建设工程质量管理条例(国国务院令第279号)
建设工程质量保证金管理暂行办法(建质[2005]7号)
建设项目[工程]竣工验收办法的通知(建设[1990]1215号)
房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法(建设部令第78号)
房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定(建建〔2000〕142号)
关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知(建住房[2002]44号 )
商品房销售管理办法建设部令第88号
城市商品房预售管理办法(建设部令第131号2004年7月20日修订)
城市房地产转让管理规定建设部令第45号
房屋登记办法建设部令第168号
房屋建筑工程质量保修办法(建设部令 第 80号)
商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定(建房[1998]102号)
经济适用住房管理办法(建住房[2007]258号)
建设工程价款结算暂行办法(财建[2004]369号)
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房地产行业状况、法律环境、监管环境及其他外部因素
2、房地产行业审计涉及的法律法规
3)地方颁布的行政法规及规章
新疆维吾尔自治区实施《房屋建筑工程和市政基