文档介绍：: .
美国房地产开发模式及流程
目 录
_Toc423290488
一、 美国房地产开发模式一一以区条例发生法律效力。分区条例规定了一个地区土地的用途、地块大小、 建筑的类型、建筑高度、建筑密度、建筑离道路的距离等。
3、 建筑法典(Building Codes)：建筑法典主要规定建筑的标准和准则，如建筑
材料要求、卫生设施、配电设施、防火标准等等。根据建筑法典的要求，新建建筑或改
建原有建筑都必须获得 《建筑可证》可施工，新建的建筑物完工后经验收合格， 获得《占
用证》，改建的建筑物完工后经验收合格，则获发《合格证》 。
4、 地块划分规则(subdivision regulations ):地块划分规则主要是控制住宅用地 的划分。地块划分规则主要规定地块的大小、分布、坡度、街道的宽度、建筑退红线要
求、市政设施的安装、公共用地的面积等等。
5、 除了规划法规对土地利用的限制外， 环境保护法律 也对土地利用有格的约束。
6、私人对土地利用的控制
除了政府对土地利用的控制外， 私人业主和土地分割商等在转让土地时往往也设定 一些对土地用途的限制条件，这些限制条件一般用契约的形式规定，如“在这块地上不 能建设建筑面积小于2000平英尺的住宅”等。一般情况下，私人对土地用途的限制契 约都到登记机关登记，对今后的后续受让人都有约束力。
（二） 土地制度
美国的土地所有制是多元化的， 私人约占有58%，联邦政府占有约 32%，州及地 政府占有约8%，剩余的2%的土地为印第安人保留地。在法律可以及规划的围， 各种
所有制形式的土地可以自由买卖 ，政府并不干预私人土地的用途，可出售、出租、自用 等。土地的供给端的自由买卖交易制度保证了上游土地资源供给的充足。
（三） 房地产税收
目前美国 50个州全部征收不动产税，各州和地政府税率略有不同，大约在
1%-3%。美国征收不动产税和我国土地招拍挂制度实现的财政收入有些类似，但招拍 挂实现财政收入是使未来土地出让期土地使用权的供求关系所体现的经济价值， 不具有
可持续性而且极易扭曲土地当期价格。
（四） 中美商品房价格构成比例比较
商品房价格构成比例
美国
中国
地价及税费
30%
50%
建安成本
60%
30%
利润
10%
15-20%
四、美国房地产开发程序
美国房地产开发法制较健全， 开发程序环环相扣。居住建筑的开发是美国房地产开 发的重点。美国房地产住宅建造过程开发分批量生产和小规模定制两种。下面以批量生 产为例来说明。
（一） 土地获取的式
土地获取的式有三种形式：购买、期权控制、通过兼并其他公司来获得那家公司的
土地储备。土地的获取需要大量的资金支持和存在不确定风险。 维持与开发地政府与社
团的良好关系是获取优质土地的前提条件。
（二） 土地规划 ——土地规划改变较国要格
美国全国各城镇都有自己的规划法，依法对所管辖的土地作出土地规划，城市和郊 区都有详细的规划图，规定每一地块的用途、建筑物的类型和规模等。各州规定不尽相 同，但小异。土地规划一般不能更改。申请改变要有充分理由，经有关当局批准。但也 有一个例外一一远郊区暂不宜开发的建设用地，可以较容易地获准转为农业用地，以避 税。开发商根据土地规划用途选取自己需要的地块。
（三） 土地的获取程序
1、选址。美国开发商一般选择生地开发，但也可以是熟地。美国兴建住宅极少进
行城市旧房改造。选择地块考虑的要素主要有：
1）交通：距离高速公路、火车站、汽车站的远近；是否要修筑连接支路，或购买
通过权，是首先要考虑的。美国地政府常常把修筑或拓宽一段路作为开发某地块的先决 条件。这种情况下，应将筑路费用计入成本，并应明确日后谁负责维护这段路。
2 ）上下水：要从市政当局获准，从多远的供水干线得到足够的供水量和从哪一条
污水干线得到足够排污量。得不到足够排污量常称为开发的一个难题。
3）公用设施一电力、煤气、、有线电视等设施的室外部分一般由各有关公司无偿投
资建设。但开发商要出具一份保函，保证在建成后的一年能售出或租出 15%的居住单
元，使有关公司能收益，回收投资以盈利。
4） 大小和形状：地块不宜太小，小地块建不了几栋房，但花费的精力并不小。太 大的地块应分片购进，滚动开发。畸形地块会使道路和管线加长，施工费用增大。
5） 地貌：地面的平整与否将影响房屋的造价和可建房屋的数量。地势平缓使土工
程量小，但增加排水工程费用。过于陡斜的现场有时使土工程量太