文档介绍：物管公共设施维护问题分析(共 2627 字) 一、业主产权分散在一些老旧小区,通常有住房产权结构复杂,房屋多样化的遗留问题。除了正常住宅外还可能存在大量商用房、车库、仓库、办公用房等, 房屋可能存在住宅和经营房屋混杂错乱的现象。并且住房的产权可能存在商品房、回迁房、商住房等多种形式, 而房屋的产权人也可能有普通居民产权、单位产权(包括公共事业单位等) 、公共设施产权(政府设施、银行等) 、企业产权等。居住人群不同,人的生活水平和消费意识差距很大。这种产权人以及房屋的多样化结构导致小区物业管理的困难, 其收费标准混杂, 产权人管理意见分歧较多,都使得对该小区进行良好的物业管理存在较大挑战。二、法规缺失国家建设部出台的对物业共用部位共用设施维修基金管理办法中, 规定了用于物业共用部位、公共设施维修、大中修、更新等的维修管理基金, 应当由购房者按照房屋价格的一定比例在购房时同时缴纳, 而有的地方政府规定该基金由承担建造的开发商和业主共同承担。近年来建造的商品房除了预留的公共维修基金以外, 一般都在每月的物业费用中收取了一定数额的公共维修补充经费,收取额度较少且对车库、仓库等小区设施并没有收取。而因为没有相应的法规说明,由于时常缴纳了物业管理费用,居民业主认为小区所有设施(包括业主室内设施)都归责于物业管理公司维修维护。并且由于对维修维护经费的需求数额不甚了解, 业主时常交纳小量的公共维修金在小区新投入使用的头几年还够用, 随着年岁的增加, 公共设施设备的维修费用也就日益增多, 而公共维修经费的收取标准还维持十几年前的水平, 就出现公共维修金收不够支的情况。三、经费收取困难物业管理维护维修的费用收取涉及到开发商、业主住户、业主委员会、物业管理委员会、物业管理公司等多方面的利益, 各方意见见解都处在各自立场之上, 对于小区设备维护维修以及更新换代的问题, 小区维护维修经费的筹集收取问题, 都难免出现观点冲突。当一些缺少维修经费的小区公共设施例如电梯,或者高低配电设备等出现老化而需要更新时,征求各方同意和进行设备更新就是一个艰难的过程。首先可能要对设备是否更换进行投票, 征求各方意见; 如果获得通过还需要表决换几个设备, 换什么价格的设备, 换什么品牌的设备等等。即使通过之后对维修费用的收取也是一个繁琐的过程, 如此对小区公共设施进行更新经常会耗费多达 1-2年的时间。对于一些容易产生安全隐患的隐蔽设施, 例如水、电、气等, 过长的维修表决时间会带来难以预料的后果。针对经费收取的困难, 物业管理中应当和小区业主委员会以及物业住户积极沟通,力争解决以下的问题: 。首先,应当对国家规定收取维修基金给及政策上明确的定义。对于商品房, 明确规定从售房款从提取一定比例的金额作为维修基金, 并且要将具体的数额公之于众。而对于共有住房, 则从职工所在单位自己按照规定收取和缴纳。并且在收取维修基金时, 要按照房屋的材料结构类型( 钢结构、砖木结构) 以及其维修维护的难度, 和普通住宅、别墅、高层商住楼等不同的房屋类型, 按照建安造价分类分标准征收, 以体现公平合理的原则。其次对于部分建造于国家法规颁布以前老旧小区, 更是缺乏公共设备维修基金这一项经费来源, 且平时每月向业主征收公共维修金的收费标准与新建小区一样(-/㎡) ,而旧小区公共设施设备的维