文档介绍：细心整理
关于房地产合作开发模式的探究
一、合作类型
〔一〕联建运作
A企业出地、B企业出资金，双方合作开发
这是通常运用比拟普遍的联建合作模式。该方案须要留意的微小环节是：工程开发须要以合作双方的名义向政府部门办理审还有在投资环节，B房地产企业须要交纳契税，但是假设其符合《关于企业改制重组假设干契税政策的通知》〔财税[2008]175号〕的规定“企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，不征收契税。”的规定那么又可以免缴本环节契税。
〔四〕整体产权转移
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假设A企业除土地运用权外，没有其他重要经营工程，也可以探究实现整体产权与B房地产企业合并的途径，合并后以B房地产企业的名义立项开发。
这种方式下对于A企业的影响如下：
：不须要缴纳。《国家税务总局关于转让企业产权不征营业税问题的批复》〔国税函[2002]165号〕中规定：企业整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，其转让价格不仅仅是由资产价值确定的，与企业销售不动产、转让无形资产的行为完全不同。因此，转让企业产权的行为不属于营业税征收范围，不应征收营业税。
：不须要缴纳。依据土地增值税暂行条例规定，在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。
：依据财政部国家税务总局《关于企业改制过程中有关印花税政策的通知》〔财税[2003]183号〕的规定，经县级以上人民政府及企业主管部门批准改制的企业，凡原资金账簿已贴花的局部可不再贴花，未贴花的局部和以后增加的局部应按规定贴花；因改制签订的产权转移书据免予贴花。
：《关于企业重组业务企业所得税处理假设干问题的通知》〔财税[2009]59号〕明确：合并，是指一家或多家企业〔以下称为被合并企业〕将其全部资产和负债转让给另一家现存或新设企业〔以下称为合并企业〕，被合并企业股东换取合并企业的股权或非股权支付，实现两个或两个以上企业的依法合并。企业合并，当事方应按以下规定处理：
1〕合并企业应按公允价值确定承受被合并企业各项资产和负债的计税根底。
2〕被合并企业及其股东都应按清算进展所得税处理。
3〕被合并企业的亏损不得在合并企业结转弥补。
假设该合并环节
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满足《关于企业重组业务企业所得税处理假设干问题的通知》〔财税[2009]59号〕关于合并特殊性税务处理的规定，即“企业合并，企业股东在该企业合并发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%，以及同一限制下且不须要支付对价的企业合并”可以选择按以下规定处理：
1〕合并企业承受被合并企业资产和负债的计税根底，以被合并企业的原有计税根底确定。
2〕被合并企业合并前的相关所得税事项由合并企业承继。
3〕可有合并企业弥补的被合并企业亏损的限额=被合并企业净资产公允价值×截止合并业务发生当年年末国家发行的最长期限的国债利率。
4〕被合并企业股东取得合并企业股权的计税根底，以其原持有的被合并企业股权的计税根底确定。
这种情形下A企业不用计算合并环节的清算所得或损失，但是B房地产企业在计算企业所得税时只能以A企业的土地运用权账面价值确定。
B房地产企业也不须要缴纳契税。依据《财政部、国家税务总局关于企业改制重组假设干契税政策的通知》〔财税[2008]175号〕规定：两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，且原投资主体存续的，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。
在以上四种方案中，合作开发与转让土地运用权可保存A企业的主体资格，并顺当立项开发销售，但不能获得税收收益。以土地运用权投资既能保存A企业的主体资格，也可以免征营业税，符合条件可以免征本环节的企业所得税和契税。整体产权方式下的
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吸取合并与土地运用权投资方式比拟，进一步免征了本环节的土地增值税、契税，获得了整体税收利益最大化，但是没有保存A企业的主体存续资格。
二、面临风险
房地产合作开发从其起先建立到销售完毕这段时间内，存在大量的可预料和不行预料的风险，甚至会卷入诉讼或者仲裁之累；同时由于立法上的不成熟，制度上的缺陷，合同内容的不严谨，合作双方之间极易产生纠纷。
〔一〕合同效力风险
依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地运用权合同纠纷案件适用法律问题的说明》〔以下简称《说明》〕第十五条：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事