文档介绍：有关房地产合作开发模式研究
一、合作类型
（一）联建运作
A企业出地、B企业出资金，双方合作开发
这是一般运用比较普遍联建合作模式。该方案需要注意细节是：项目开发需要以合作双方名义向政府部门办理审批手续和多种证件许可。此外B收契税。”规定则又可以免缴本环节契税。
　　（四）整体产权转移
假如A企业除土地使用权外，没有其他重要经营项目，也可以探索实现整体产权与B房地产企业合并途径，合并后以B房地产企业名义立项开发。
　　这种方式下对于A企业影响如下：
　　：不需要缴纳。《国家税务总局有关转让企业产权不征营业税问题批复》（国税函[]165号）中规定：企业整体转让企业资产、债权、债务及劳动力行为，其转让价格不仅仅是由资产价值决定，与企业销售不动产、转让无形资产行为完全不一样。因此，转让企业产权行为不属于营业税征收范围，不应征收营业税。
　　：不需要缴纳。根据土地增值税暂行条例规定，在企业吞并中，对被吞并企业将房地产转让到吞并企业中，暂免征收土地增值税。
　　：根据财政部国家税务总局《有关企业改制过程中有关印花税政策告知》（财税[]183号）规定，经县级以上人民政府及企业主管部门同意改制企业，凡原资金账簿已贴花部分可不再贴花，未贴花部分和后来增长部分应按规定贴花；因改制签订产权转移书据免予贴花。
　　：《有关企业重组业务企业所得税处理若干问题告知》（财税[]59号）明确：合并，是指一家或多家企业（如下称为被合并企业）将其所有资产和负债转让给另一家现存或新设企业（如下称为合并企业），被合并企业股东换取合并企业股权或非股权支付，实现两个或两个以上企业依法合并。企业合并，当事方应按下列规定处理：
　　1）合并企业应按公允价值确定接受被合并企业各项资产和负债计税基础。
　　2）被合并企业及其股东都应按清算进行所得税处理。
　　3）被合并企业亏损不得在合并企业结转弥补。
　　假如该合并环节满足《有关企业重组业务企业所得税处理若干问题告知》（财税[]59号）有关合并特殊性税务处理规定，即
“企业合并，企业股东在该企业合并发生时获得股权支付金额不低于其交易支付总额85%，以及同一控制下且不需要支付对价企业合并”可以选择按如下规定处理：
　　1）合并企业接受被合并企业资产和负债计税基础，以被合并企业原有计税基础确定。
　　2）被合并企业合并前有关所得税事项由合并企业承继。
　　3）可有合并企业弥补被合并企业亏损限额=被合并企业净资产公允价值×截止合并业务发生当年年末国家发行最长期限国债利率。
　　4）被合并企业股东获得合并企业股权计税基础，以其原持有被合并企业股权计税基础确定。
　　这种情形下A企业不用计算合并环节清算所得或损失，不过B房地产企业在计算企业所得税时只能以A企业土地使用权账面价值确定。
　　B房地产企业也不需要缴纳契税。根据《财政部、国家税务总局有关企业改制重组若干契税政策告知》（财税[]175号）规定：两个或两个以上企业，根据法律规定、协议约定，合并改建为一种企业，且原投资主体存续，对其合并后企业承受原合并各方土地、房屋权属，免征契税。
　　在以上四种方案中，合作开发与转让土地使用权可保留A企业主体资格，并顺利立项开发销售，但不能获得税收收益。以土地使用权投资既能保留A企业主体资格，也可以免征营业税，符合条件可以免征本环节企业所得税和契税。整体产权方式下吸取合并与土地使用权投资方式比较，深入免征了本环节土地增值税、契税，获得了整体税收利益最大化，不过没有保留A企业主体存续资格。
二、面临风险
房地产合作开发从其开始建设到销售完毕这段时间内，存在大量可预测和不可预测风险，甚至会卷入诉讼或者仲裁之累；同步由于立法上不成熟，制度上缺陷，协议内容不严谨，合作双方之间极易产生纠纷。
（一）协议效力风险

根据《最高人民法院有关审理波及国有土地使用权协议纠纷案件适使用办法律问题解释》（如下简称《解释》）第十五条：“合作开发房地产协议当事人一方具有房地产开发经营资质，应当认定协议有效。当事人双方均不具有房地产开发经营资质，应当认定协议无效。但起诉前当事人一方已经获得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质房地产开发企业，应当认定协议有效。”
《解释》没有规定合作各方均具有房地产开发经营资质，但合作开发房地产双方中必须至少有一方具有房地产开发资质，否则，合作开发房地产协议无效。这是实践中应当提防一种合作开发风险。不过，需注意是，认定协议与否有效时间点为起诉前，而非判决做出前。

《解释》对合作开发房地产协议下了明确定义，即“本解释所称合作开发房地产协议，是指当事人签订以提供出让土地使用权、资金等作为