文档介绍：1
房地产开发企业土地增值税清算操作规程
第一节清算前准备工作
一、清算资料的收集
清算人员在清算工作开始前，应从以下几个方面收集资料：
1、纳税人应报送的资料
①房地产开发企业土地增值“营业外支出”、“固定资产清理”、“资本公积”、“待处理财产损溢”等科目，确认是否存在将开发商品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其它单位和个人的非货币性资产等未确认收入和故意漏记、错记、隐藏项目收入的行为。
2、审核收入确认的符合性
对于纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的或转让房地产成交价格明显偏低又无正当理由的（明显偏低原则上掌握在低于物价部门核定价10%以下部分，无物价部门核定价的掌握在同类商品房均价10%以下部分），地税机关应当对房地产开发企业相关项目销售明细和物价部门批复进行核对，确认同时期的销售价格是否存在不合理变动的情况，对低价格销售的情况进行核实，对销售价格明显偏低且无正当理由的，按规定进行收入纳税调整处理，其收入按下列方法和顺序确认：⑴按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；⑵由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
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3、审核收入确认的准确性
审核过程中要结合“主营业务收入”、“其他业务收入”科目的核算，与房地产开发企业提供的商品房销(预)售许可证、物价部门核价批复、房产部门房屋测绘面积、相关项目销售明细表、销售合同及合同登记簿核对，判定房地产开发企业是否准确划分了房产出售和出租的收入。
对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：
⑴代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。
⑵代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
在确认房地产收入时，应当了解房地产开发企业销售价格的组成，核对房地产开发企业“主营业务收入”、“开发成本”、“预收帐款”、“预付帐款”、“应收帐款”、“应付帐款”、“应收帐款”、“其他应收款”和“其他应付款”等科目，以准确界定房地产企业取得的代收费用收入和房地产的销售收入。
二、取得土地使用权所支付的金额审核要点
1、审核取得土地使用权所支付金额的真实性
取得土地使用权支付金额的审核，应当包括下列内容：
⑴审核取得土地使用权支付的金额是否获取合法有效的凭证，口径是否一致。
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⑵如果同一土地有多个开发项目，审核取得土地使用权支付金额的分配比例和具体金额的计算是否正确。
⑶审核取得土地使用权支付金额是否含有关联方的费用。
⑷审核有无将期间费用记入取得土地使用权支付金额的情形。
⑸审核有无预提的取得土地使用权支付金额。
(6)比较、分析相同地段、相同期间、相同档次项目，判断其取得土地使用权支付金额是否存在明显异常。
房地产开发企业在支付取得土地使用权所支付的价款及按国家规定缴纳的有关费用记入“开发成本—土地征用及拆迁补偿”科目。因此，应结合房地产开发企业提供的土地使用权证、出让合同、土地收据、契***据（契税可作费用扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数）、银行支付记录和与政府相关部门的协议，计算本期开发项目的“取得土地使用权所支付的金额”是否真实、正确，审核其受让土地面积是否正确，判定其是否存在政府返还和以地补路等情况。对存在以地补路的情况要结合政府的相关文件和协议进一步核实。对政府返还的土地款一律抵减土地支付款，即抵减土地成本。
2、审核取得土地使用权所支付金额分摊的准确性
纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，原则上土地可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，其它扣除项目按建筑面积计算分摊。特殊情况按税务机关确认的其他方式计算分摊。对房地产开发企业成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，以及建有公共配套设施的，应结合房地产开发企业提供的土地使用权证，经规划部门审核同意的规划图、房屋分户(室)测绘面积对照表等资料(
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加盖市房屋产权监理处面积复核专用章)，按照上述原则分摊土地成本，以判定其上地成本的分摊是否合理、准确。
3、审核取得土地使用权所支付金额核算的正确性
土地征用及拆迁补偿费的审核，应当包括下列内容：
⑴审核征地费用、拆迁费用等实际支出与概预算是否存在明显异常。
⑵审核支付给个人的拆迁补偿款所需的拆迁（回迁）合同和签收花名册，并与相关账目核对。