文档介绍：城镇土地定级阅读资料——以四川省宜宾市为例
一、项目概述
1998年,根据宜宾市政府工作部署及国家和省国土资源局的要求,市政府决定成立专项资金,成立课题小组,负责宜宾市土地定级与估价工作。
宜宾市是西部和四川省发展较快的城市。一方面,经济的发展、较优越的区位,不断完善的基础设施和旧城改造,新技术开发区的项目增加等,促使了城市房地产业快速成长,土地出让、转让、房地产买卖、房地产租赁、房地产入股经营、商品房开发等房地产交易的经济活动日益活跃,产生了较丰富的房地产市场信息。但另一方面,由于市场交易的相关产权产籍管理制度不完善,市场发育不充分,开放的、公开的、直接的地价资料较难收集,而且受地形限制和影响,城市的价格布局并不是一个组团式、对外扩散形式,而是五个组团组成。土地定级估价的难度增大。因此,课题组确定出了一条科学的、可行的、符合城市实际情况的技术路线;采用综合定级与基准地价评估相结合。
其技术路线是首先组成专家小组运用特尔菲法确定土地定级评价因素因子体系,定量确定因素因子的权重值,根据影响土地定级的因素因子对土地级别作用强度和空间变化规律、分析不同区位土地质量的差异和均质性,划分土地级别,并以土地级差收益验证土地级别。根据城市房地产市场的地价、调查资料和企业用地效益资料,应用地价测算的原理和方法,计算各级别内不同用地类型的样点地价,以土地级别和单元为基础测算各级别及均质片区的基准地价,同时测算商业用地路线价。分析影响宗地地价的因素,建立基准地价与宗地地价影响因素体系,测算宗地地价的修正系数,构成城区完整的地价系统。
在表格准备方面,宜宾市城区土地定级专项资料涉及土地定级因素因子的各项经济指标,通过分析、整理形成各种调查表格310份。其中包括,宜宾市城区土地定级因素因子选择表,宜宾市城区土地定级因素因子权重调查表(特尔菲法),宜宾市城区土地定级因素因子权重调查表(层次分析法),宜宾市城区土地定级商业、服务业用地效益调查表,宜宾市城区土地定级工业用地效益调查表,宜宾市城区商服中心基本情况调查表,宜宾市城区农贸市场基本情况调查表,宜宾市城区道路状况调查表,宜宾市城区对外交通状况(长途汽车站,火车站,港口)调查表,宜宾市城区公交站点基本情况调查表,宜宾市城区供水条件基本情况调查表,宜宾市城区供电条件基本情况调查表,宜宾市城区供气条件基本情况调查表等。
图件准备方面,收集图件资料534幅。其中包括宜宾市城市总体规划图、宜宾市城区图,1:10000地形图和1:500地籍图等。
二、城市土地定级因素及因子选择
第一步,分析宜宾市具体情况,包括自然环境、经济条件、社会条件、产业发展结构以及文化、历史古迹的分布等,分析各方面质量的空间布局及空间变化趋势,分析城市各方面的条件与地价之间的关系。
第二步,根据因素因子选择的基本原则,在充分调查和认真分析的基础上,制定《宜宾市城区土地定级因素选择调查表》,邀请39位专家,请专家独立选择定级因素因子,选择结果如表10-9。(见附录A)
表10-9 宜宾市城区土地定级因素因子选择结果表(专家人数n=39)
影响因素
序号
选择人数
影响因子
序号
选择人数
繁华程度
B1
39
商服中心繁华影响度
C1
39
农贸小商品结合市场影响度
C2
37
交通条件
B2
38
道路通达度
C3
39
对外交通便利度
C4
37
路网密度
C5
30
公交便捷度
C6
33
基础设施完善度
B3
39
供水设施完善度
C7
37
供电设施完善度
C8
37
供气完善度
C9
35
社会服务设施完备度
B4
39
教育设施完备度
C10
35
医疗卫生设施完备度
C11
36
文体娱乐设施完备度
C12
35
邮政设施完备度
C13
36
环境优劣度
B5
38
大气噪声污染状况
C14
37
绿地公园影响度
C15
36
自然条件优劣度
B6
39
地质地貌条件
C16
37
供水淹没状况
C17
36
人口状况
B7
37
人口密度
C18
37
规划条件
B8
37
规划条件
C19
37
资料来源:李何超,曹正忠,朱健等:《城市土地定级与基准地价评估实证研究》,科学出版社,2009年出版,第61页
宜宾市城区选择确定的土地定级因素8个,土地定级因子19个,与《城镇土地定级规程》所提供的参考因素基本一致,体现了土地的自然、社会和经济等综合特性。另外,根据宜宾市实际情况,做了如下调整:
1. 将因素细化,如基础设施状况和环境质量优劣度两因素,在本市定级评价中分解为基础设施完善度、社区服务设施完备度、环境质量优劣度和自然