文档介绍：论中国房地产业经济学探讨
论中国房地产业经济学探讨
摘要:房地产周期的长短、特点会因国家城市化过程特点不同而不同, 城市与乡村也不相同。中国农村农民的房子在改革开放30 年来, 大多已更新过两次,在新农村建设的热潮背景下,将会稳定30-50 年。本文从经济学角度来探讨中国房地产业政策和制度改革。
中图分类号: F293 文献标识码: A
一、观察中国房地产问题的“五大方法论”
1、大周期论。人类从穴居到神农、巢氏筑巢、结庐、搭棚已是巨大的历史进步。但真正意义上的房地产产业只是工业化、城市化的产物。
房地产产业是有周期的, 房地产周期一定和城市化周期同步。在欧美和一些发达的工业化、城市化成熟的国家,我们见不到到处是脚手架、新城区、新楼盘,他们十分活跃的是二级房地产市场,一级房地产市场已趋近于零。中国也会有这样的一天。
2、大宏观论。城乡分离是历史进步,城市化是人类文明选择,城乡融合,城乡一体化又是人类文明的再选择。我们要突破“围城”的困局,将来城乡的本质差别将消失,城乡将享有大体公平的社会保障和公共品供给和服务。那时候,人们像候鸟一样, 或生活在农村,工作在城市;或生活在城市,工作在农村;或白天在农村,晚上来城市消费娱乐;或春天在南方,夏天在北方。中国正处在消灭城乡二元结构时期, 不要只局限思考城市的房地产现象,要结合农村一起思考。只要允许农村的房地产开放, 城市的房地产问题也会迎刃而解。
3、大系统论。房地产不单独是个房地产问题,不只是个经济问题,由于长期问题的累积、扭曲,它在中国已成为突出的民生问题、社会问题、政治问题。房地产问题首先是个经济问题,但它和房地产市场,和资本市场,和现代金融体系高度融合之后,它成了大系统中一个高度敏感复杂的关键性问题了。所以美国住房次贷危机可引发全球金融危机,日本房市、香港楼市也曾引发金融“地震”。所以,处理房市一定要放在民生、经济、社会、文化、政治、金融、资本市场、全球化大系统中来认识、来决策。一定要有综合性制度安排,一定要有大系统观。
4、大房地产论。当下,人们大多只关注了房产,忽视了地产,其实,地产的政策安排是关键。人们大多只关注了城市房地产,忽视了农村房地产,其实,农村房地产的解禁会大大缓解城市房地产的矛盾。人们大多关注了商品房市场,忽视了社会保障房建设, 其实社会保障房依法供给是关键, 只要社会保障房供给到位,市场一块可以完全放开。人们大多关注市场房价格是错误导向, 政府不该向民众承诺调控房价, 政府应该只承诺如何逐步用立法来实现住房保障, 让中低收入者有明确预期。中高收入者在市场上购房,完全是市场行为,市场房价高对于一个城市、一个国家绝不是坏事。
要有大房地产观,要有覆盖市场房、保障房;城市房、农村房;住宅房地产、商务房地产、旅游房地产、工业房地产的统筹的协调的科学的整体政策制度安排。
5、大历史观。任何一个时段的房地产的政策安排,一定要考虑与“前期”政策的衔接,“新楼新政”和“老楼老政”的衔接,特别是新政具有改革创新特点时,这种衔接特别重要。任何一种房地产新政出台, 一定要考虑各级政府、各类企业、各类人群会产生什么样的“博弈”、“对策”? 后果如何?我们的许多“新政”是在中国房地产“已经扭曲”、“已经不健康”、“政府有诸多失误”现状下出台的,一定不要脱离这一历史