文档介绍：房地产项目造价全过程管理浅析
房地产项目造价全过程管理浅析
摘要:随着我国经济的发展,房地产行业越来越多,如何在房地产开发过程提高房地产企业的社会效益和经济收益就成为房地产开发公司最为关系的问题。加强房地产企业的工程造价管理是解决这一问题最好的方法。
关键词:房地产;造价;全过程管理
中图分类号:F293文献标识码: A
一、目前房地产工程项目在各阶段造价控制上存在的问题
1、造价控制在项目施工图设计阶段所存在的问题
此阶段存在的问题主要体现在以下几个方面:第一,方案设计与造价控制出现脱节的现象;方案设计和造价控制分给不同部门负责,因此在实际工作过程中,部门之间的沟通不够,一些设计人员在设计方案选择时不够重视成本造价控制,在设计选型中不管成本,只管自己设计方便省事;另一方面负责造价控制的人员介入滞后,往往等施工图设计都基本结束了再进行造价的审计评估,此时发现经济性不够,往往设计人员不愿意重新设计而推脱不做优化。第二,方案设计不够合理,选择的设计方案过于保守或过于经济。据不完全统计,通常的设计保险系数都比要求大1-2倍,大量的增加投资成本。而过于经济的设计又存在安全隐患和设计缺陷,也会给投资人和国家造成巨大损失。例如,宁波桥事件。
2、造价控制在招标阶段所存在的问题
此阶段的投资问题,主要是品牌的选定上;房地产企业为了提高产品的档次或安全稳妥系数,一味的选用高端品牌,造成成本的大幅度增加,在规格型号一定的情况下品牌选定后成本就已经固定了。同一种设备材料不是档次越高越好,在确保质量、安全的前提下,选择性价比高的品牌才是最合适的。
3、造价控制在施工阶段所存在的问题
此阶段存在的问题主要是施工变更签证管理。首先、站在施工方的角度,往往会向房地产企业提出一些变更要求,这些要求往往都是以方便施工、增加投资为主;这时,房地产企业要进行认真分析、论证,是否一定需要变更,把不必要的变更都驳回去。其次、很多房地产企业忽视了激发项目团队提出优化减少投资的变更管理,没有拿出相应的奖励措施,所以有时候有的地方可以做减少投资的优化方案,由于闲麻烦也没有人愿意去做。第三、在发生不可避免的变更增加投资时,混乱的现场签证管理程序会提高施工管理难度、增加投资成本,因此,要严格执行逐级审查制,规范施工秩序,提高工程质量,帮助控制造价。
4、工程竣工决算阶段的工程造价控制不力
我国大多数工程项目在工程竣工决算时,施工承包方在竣工决算时,施工承包方在竣工结算书中普遍多算,发包方千方百计乱砍一通,扯皮现象严重,工程结算一拖再拖,有的一拖就是几年,大大影响工程建设项目的使用和建设工程造价的确认。
二、房地产造价全过程管理措施
1、设计阶段对工程造价的管理
设计阶段是建设项目工程造价控制的龙头。在项目做出投资决策后,控制项目投资的关键就在于设计了。据有关资料,设计费一般只相当于建设工程全寿命周期费用的1%以下,而其对工程造价的影响却占75%以上。由此可见,设计质量对整个工程建设的效益是至关重要的。设计阶段是把技术与经济有机结合在一起的过程。有效地控制建设工程造价,就要把控制重点转到建设前期阶段上来,尤其重要的是要抓住设计这个阶段,要求施工图设计严密、全面,未雨绸缪,以取得事半功倍的效果,有效地控制工程造价。
(1)评选设计方案、