文档介绍：浅谈房地产价格上涨较快的原因及应对措施
浅谈房地产价格上涨较快的原因及应对措施
近几年来我国商品住宅价格普遍上涨较快,政府为控制房价的快速增长相继出台了“国六条”、“国八条”、和一系列金融、税收调控政策,但仍收效甚微。本文从房地市场价格的表面现象出发,进而从经济学的角度来阐述目前房地产价格不断上升的原因,在此基础上提出解决问题的对策措施。
一、当前房地产价格走高的表面原因分析
房价上涨的原因是多方面的,但从表面看有两种,一是需求拉上型,二是成本推进型,需求拉上型是外因,成本推进型是内因。
(一)消费需求大,供不应求导致房价上涨
1、居民收入水平提高对房价的影响。居民可支配收入的增加,意味着人们的生活水平提高,其居住与活动所需要的空间会扩大,从而会增加对房地产的需求,导致房地产价格上升。对房地产的需求有四部分组成:一是自用需求,购买的目的是为了自己使用;二是投资需求,购买的目的是为了出租获得回报;三是投机需求,购买的目的是为了在价格上涨时出售以获得涨价收益;四是跟风需求,没有明确的购买目的,看到别人购买自己也跟着购买的需求。自用需求、投资需求为真实需求,除此之外的需求可以说是虚假需求,虚假需求进一步拉动了房价上涨,但是不能长期维持。
2、城市化进程加快对房价的影响。城市化是指人类生产和生活方式由乡村型向城市型转化的历史过程,表现为乡村人口向城市人口转化及城市不断发展和完善的过程。随着我国经济的快速增长,使得我国城市化进程加快,人口大量向城镇地区集中,造成对城镇房地产的需求不断增加,从而引起房地产价格上涨。
(二)房地产成本上升推动房价上涨
房地产开发商在定价过程中,开发成本是影响其定价的重要因素。根据微观经济学理论,在不完全竞争的市场上,商品价格是边际成本的增函数,开发成本越高,那么房地产价格越高,反之亦然。因此,房地产开发成本是影响房地产价格的重要因素。
1、土地取得费用的提高。土地取得费是构成房地产价格的主要因素。土地资源的稀缺性使得土地价格上涨。土地是不可再生资源,供给对于价格的弹性很小,面对日益增长的土地需求,土地供给是有限的,价格再上升,供给也难大幅度增加。反之,供给难增加,造成土地需求者的激烈竞争,价格更加上升。
2、建筑安装工程成本费用的提高。近几年来,我国经济持续增长促使建筑材料成本、人工费不断上升,直接导致了房地产价格的上升;建设部新修订的《城市居住区规划设计规范》对新建居住区的配套设计规范及房屋品质提出了更高的要求,间接导致了房地产开发成本的提高。
二、房地产价格走高的经济学分析
房地产价格反映了房地产市场的供需情况,在一般情况下,价格是市场是否健康运行的一个标准。在如今房地产价格不断上涨的背景下,有可能是房地产市场本身有问题,或是政府的调控产生了问题。
(一)房地产市场失灵
根据经济学知识,市场不是万能的,市场也会出现失灵的时候。不完全竞争、信息不对称和外部性,这三个特性是市场失灵的主要表现。
(1)房地产市场的不完全竞争性。房地产市场的每个子市场上,都是不完全竞争的。土地供给市场上,土地的有限性必然造成其供给上一定程度的垄断,特别是当地价上涨过快时,人们往往把土地当成保值和增值的手段,从而影响土地的高效配置和合理利用;房屋供给市场上,商品无论出售或出租往往带有地域性和