文档介绍：浅析目前我国房地产评估系统及分析与研究
浅析目前我国房地产评估系统及分析与研究
(广西方略房地产评估有限公司 530022)
摘要:房地产评估行业是我国近几年出现的新兴行业。随着我国经济的发展、改革的深化,房地产行业发展迅速,房屋买卖也已成为现代经济发展的支柱产业。房地产的发展同时也带动了房地产评估行业的发展,而房地产评估行业为地产行业的发展提供了更广泛的发展空间,因此,房地产行业也就更加离不开房产评估行业。
关键词:房地产评估系统分析研究
引言:中国是世界人口比重最多的国家,随着我国改革开放的逐步推进和经济的迅速发展,人们的生活质量也越来越高,对居住要求也在不断提高,房地产行业也已经成为我国经济社会发展的基础产业。但同时房地产也是最容易产生泡沫经济、引发金融风险的行业,因此,作为联系银行金融风险和房地产市场纽带的房地产抵押贷款评估体系的健全就显得极为重要。现如今我国的房地产行业还存在许多弊端,评估行业发展也存在许多问题。本文就是根据现在房地产评估具体情况,分析一下我国房地产评估系统基本概况、现存问题以及相应的措施。
一、房地产评估系统概要
房地产评估,简单说就是对房地产进行估价,由专业人员,遵照估价原则和程序,运用估价方法,在估价经验的基础上综合分析影响房地产的价格因素, 对房地产的特定权益、最可能实现的合理价格做出预测和判断,是科学、技术和经验三者的相结合。房地产评估系统即是针对房地产评估内容大量的业务处理而开发的信息管理系统,是房地产公司利用计算机技术进行全面高效的现代化管理的信息系统。通过这个系统,用户可以根据自身需要,利用计算机对房地产基本信息进行录入、维护、查询、删除及修改等操作;还可以通过录入基本的面积、设计用途和位置等信息,通过系统的自动生成功能形成相应的数据以供查询、参考。这也是整个系统最重要的部分,即根据基本的房地产估价信息自动估算出房地产的价值。同时,也是系统的优势所在,为用户节省大量的工作时间,让用户通过更方便快捷的方式管理繁琐的数据。
二、房地产评估方法
。(1)成本计算法,该方法经常用于对正常程序取得的土地评估中。即对取得土地或以实现的土地开发的各项成本费用进行核算,剔除不正常因素影响的价值,对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润,得出土地使用权价值。(2)重置成本法,即是对现有房屋按正常市场条件下重新建造房屋所需成本的测算。
。选择市场上条件相似的房地产价格案例与待估房地产的各项条件进行比较,对各种因素进行量化调整,然后得出待估房地产价值的方法。这种方法估价结果较为准确,具有较强的实际意义。
。这种方法是在房地产总价=土地使用权价值+房产价值这个公式的基础之上测算出来的,前提条件是能够预算处房地产总价,和其他两项中的一项数据。此方法常用于单项估价。
。即根据待估房地产的收益反算其价值,参照公式为房地产价值=房地产纯收益/收益还原利率。
。即对于一个还没有全部完工的地产项目,通过测算正常开发完毕后的市场价值,然后减去剩余开发部分的正常投入,从而得出待估项目价值的方法。
。参考已有相同级别和用途的基准地价,通过对一般因素、个别因素和区域因素进行调整,最后得出待估项目土地使用权价值的方