文档介绍：县级爆破式营销三论
目标背景:
量的目标
整体目标
数量:约190套
总面积:2万余㎡
套面积:90~120㎡
套均面积约:100㎡
快速销售,回笼资金
规模小套均面积合理销售速度要快
报告思路:
1、县级房产认识论
2、爆破营销推广论
3、销售进化论
第一部分:县级房产认识论
认识项目所处的位置
认识项目所处的市场宏观环境
认识项目自身
县级房产认识论
项目所在地为常德安乡,从房地产市场的划分标准来看,属于典型四线城市。
典型内陆四线城市
处在武汉、长沙两个中心城市带的发展辐射范围
之内,与荆州、常德、益阳三大地级城市呈相互
犄角之势,周边更是县城林立。
大城市圈下的城市丛林中
县级房产认识论
中国目前四线城市的一个基本特征是房地产市场处于一个初放的状态,
消费者对住房的认识普遍停留在“居者有其屋”的阶段,但是同样也对具
有新鲜概念和型态的形式充满着好奇,容易形成一哄而上的局面,人际关
系网狭窄但比较错综复杂。跟其它多数县城一样,除了公务员、事业单位
如医生、教师外,另一个具有庞大的购买力的人群就是外出务工或者外出
创业者,这部分人群基本上串起了一个城市最具购买力的消费群体。
中国典型内陆四线城市特征
县级房产认识论
整体的宏观环境:
中长期经济任务:十二五承上启下年,抑制楼市过热,稳固调控成果,保障民生
楼市高涨吸引实体资金流入
引导资金回流实体经济
实体经济
楼市
2011年经济增速符合预期,经济转型逼切性提高:2011年国内生产总值471564亿元,%,略低于2010年的增速。随着经济基础的进一步夯实,国内进行经济转型的逼切性提高。
经济转型需要抑制楼市过快增长,引导资金重回实体:2012年是“十二五”的承上启下年,国家进行经济结构调整的任务重大,产业发展与支持创新均需要资金扶持。一段时间以来的楼市上涨吸引了大批资金“弃实体入楼市”,当前需要稳固调控成果使资金重回实体经济,从整体上看随着近期利率调整,房市有回暖的迹象。
县级房产认识论
丽景家园由1栋高层住宅及4栋多层住宅楼组成,总建筑面积为21268平方米,190户,户型区间在90—120平方米之间
自身经济指标
项目的总规模有限,小区内环境较好,户型区间的设置比较合理,能满足不同需求层次的消费者需求,但对追求大景观和舒适度的改善性需求的吸引力有限。
县级房产认识论
北临居民区和人民医院
西临居民区和南镇街,东临县机械厂,南临居民区
项目四至
县城央区位置,城市繁华、便利交通
县级房产认识论
典型的四线房地产城市,处于大城市包围中的丛林之中,其对人口的吸纳能力必定会受到周边地级市乃至地区中心城市的强力干扰,本项目属于小体量的轻装型项目,项目的户型能满足县城一部人的居住需求,在经济大环境不是特别好的情况下,如果要实现少量快跑的销售效果,则必须着重审视四线城市的推广生态