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地产城市综合体的项目规划方案
随着国民经济的发展壮大，居民生活水平的不断提高，休闲、餐饮、购物、娱乐、商务、文化等功能业态相结合的“一站式主题购物中心”正逐渐被人们所青睐。顺应这种新铺位做自营），10年返租，物业整体租赁给经营主力店及次主力店或最小单位经营户。
收益方式：产权销售，实现房地产收益；租赁，收取固定租金并实现物业
升值，进行资本运作。
服务功能区一一美食、娱乐、室内公园
区域位置及规划面积：占据整个顶层，规划面积：万川，占总体面积25%。构成独具中国特色的“SHOPPINGMALL”；为顾客提供方便、快捷、全面的服务；有效地与其它业态共享人流。
经营方式：租赁式经营
物业产权：自主产权
收益方式：收取固定租金；通过经营提升物业价值，实现物业升值，进行资本运营。
租售比例测算
拟建三层
假以总建面积为10万川，土地价格550元/m2,项目占地面积为万川，建安成本为1500元/m?。我们来测算出售占比是多少可以收回成本。
原始投资二购地成本+建安成本
=550元/m?x67000m2+1500元/m?x100000m2
=3685万元+15000万元
=18685万元
心亿元
如平均3000元/m：亿元F3000元/m=62333^^10万mx100%=62%
3500元/m'：亿元-4-3500元/m'=53429m'F10万mx100%=53%
4000元/m'：亿元-4000元/m=46750m2—10万mx100%=47%
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4500元/m'：亿元-4-4500元/m'=41556m'Fio万m'X100%=42%
5000元/m'：亿元-5000元/m=37400皿2—10万mx100%=37%
5500元/m'：亿元-5500元/m=34000m?-i0万mx100%=34%
6000元/m'：亿元—6000元/ml31167皿2—10万mx100%=31%
6500元/m'：亿元—6500元/m=28769m2—i0万mx100%=29%
7000元/m'：亿元—7000元/m=26714m2—i0万mx100%=27%
7500元/m'：亿元—7500元/m'=24933m?—i0万mx100%=25%
8000元/m'：亿元—8000元/m=23375m'—10万mx100%=23%
8500元/m'：亿元—8500元/m=22000m'—10万mx100%=22%
拟建一层
假以总建面积为10万m,土地价格550元/m，项目占地面积为14万m,建安成本为1000元/m?。我们来测算出售占比是多少可以收回成本。
原始投资二购地成本+建安成本
=550元/m?x140000m+1000元/m?x100000m
=7700万元+10000万元
=17700万元
2亿元
如平均3000元/m：亿元—3000元/m=59000m—10万mx100%=59%
3500元/m'：亿元—3500元/m=50571m'—10万mx100%=51%
4000元/m'：亿元—4000元/m=44250m'—10万mx100%=44%
4500元/m'：亿元—4500元/m=39333m'—10万mx100%=39%
5000元/m'：亿元—5000元/m=35400m'—10万mx100%=35%
5500元/m'：亿元—5500元/m=32182m'—10万mx100%=32%
6000元/m'：亿元—6000元/m=29500m'—10万mx100%=30%
6500元/m'：亿元—6500元/m=27231m'—10万mx100%=27%
7000元/m'：亿元—7000元/m=25286m'—10万mx100%=25%
7500元/m'：亿元—7500元/m=23600m'—10万mx100%=23%
8000元/m'：亿元—8000元/m=22125m'—10万mx100%=22%
8500元/m'：亿元—8500元/m=20824m'—10万mx100%=21%
结合我们以往开店的经验及实际数据，建议：
以上数据显示，结合地级城市实际经济情况，无论项目拟建为一层还是三层，
其售价在4500元/m-6000元何，销售面积控制在30%以内较为合适。
注：以上功能规划、租售面积占比测算等在项目实际运作中，还须视实际情况加以变动，这里只是假以总建为10万m的项目进行相关说明。
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.项目定位与规划上的风险规避