文档介绍:房地产失败案例
房地产失败案例
房地产失败案例
房地产失败案例
【篇一:房地产失败案例】
????“房子是***,产业才是灵魂”,“住宅已经失去上涨空间,产业地产才代表未来”,过去两年,地产界充满着这拿到70%;四川则完全不同样了,规定公司不得以任何方式参与土地出让利润分派。
而且,即便当地规定土地利润能够分给开发商,也必须列入财政估算,否则开发商拿不到钱。为了彻底防止风险,最好的方式是要求政府出具正式的许诺文件,但这个很难。
即便当时把土地利润分派列上提成,也有问题,土地即便已经招商成功,还面对政府土地指标的问题,其详细上市出让时间并没有确定,一旦3年后才出让给钱,对好多公司来说是致命的。
失败案例:
某西部城市一开发区,与某中型房企签署合同,开发一个产业园区,该房企除获得土地出让的部分收入外,还将获得对园区中部分土地进行二级开发的权力。但土地达成一级开发后,二级开发因
为领导改换等原因迟迟未能展开,最终一拖就是3年。该房企财务成本很高,最终付出深重代价。
【二、迷信地方政府官员的能量和许诺】
很多公司本来很谨慎,但却坚信地方政府无所不能,地方政府主要官员一拍胸脯,就
感觉没有什么好忌惮的。当前很多城市都在大造特造新城,一个新城里就要有产业,于是好多公司就被忽悠去了,地方官员许诺在贷款、招商方面做工作,公司就自以为没有后顾之忧。可是,官员是有任期的,一旦调任,好多私人许诺不再算数。此外,地方政府也并非无所不能,不尊重市场规律,不断用地方权力和资源来解决问题,最终可是是不断延后问题的爆发。
失败案例:
华北某城市,在2009年“4万亿”刺激下,规划了数百平方公里的工业区,最初的宣传称里面有若干国家级大项目,等等。众多的
房地产失败案例
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产业园、生态城也就落户于此。但规划过于弘大,计划过于乐观,那些国家级大项目因为邻近多数市的强势竞争,最终一一泡汤。当地政府向银行借钱太多,银行不愿意再投入,而以前投入的数以百亿计的资本,光利息都成为当地政府的深重担担。最终,在当地政府煽动下进入该工业区的开发商、建筑商,一个个折戟沉沙,只好吞下苦果。
【三、自己理念不更新,像做住宅同样做产业地产】
传统模式中,住宅在修筑以前,是不知道自己切实的客户是谁的,只有大体的定位。于是,好多公司转型做产业地产的时候,仍
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然沿用原来的模式,只是经过大体的调研,自己确定一个方向,以为这样修好园区之后,就能够像卖住宅那样卖出去或找到租户,却不知道这样的想法其实是大错特错了。而且,人们对住宅的主要需求,很多时候是大同小异的,而不同产业对园区的需求,是完全不同的。
更重要的是,产业地产,很多时候本就不依靠第一轮销售或出租盈利,其盈利来自于后期的经营,经营带来园区本身的升值,为公司服务能够有持续的现金流,等等,如果只是是销售出去,而没有确定的销售群体,后期也基本是要失败的。
失败模式:
????1、定位产品的时候,不能确定到底谁会入驻,于是打一些自
己可能都不相信的噱头名字,比较代表性的是“电商产业园”、“文化产业园”,最终奇迹没有出现,招商失败。
????2、产品卖出去了,却没有公司入驻,好多都是投资客,政府因此不满,不愿意持续给优惠条件,公司后期经营也就此失败。
????3、产业园与城市商业区和住宅区距离过远,生活不便,早期虽然经过各样优惠政策吸引到公司入驻,后期却纷繁走开。
产业园区确定自己的主导产业,应当从地区整体出发,多想环
境,少想自己。有业内人士认为,有3个标准能够判断产业园区的未来:1、产业有齐集效应,齐集在一同的公司可更高效;2、方圆100公里内该产业的规模达到产业园可容纳规模的5倍以上,多多益善;3、从事该产业的公司大多没有自有物业。
失败案例:
甲公司在一三线城市做了一个民间工艺产业园,因为认为当地民间工艺产业比较发达,可当地此产业虽然比较发达,总产值却也只有几千万,而且特别分别,大多是手工制作,集中在一同并没有太大优势,大家也不喜欢齐集在一同,最终项目失败。
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【四、只考虑学****先进经验,没有考虑国情】
养老地产是近年来的热点,在外国这个产业