文档介绍：房地产失败案例
房地产失败案例
房地产失败案例
房地产失败案例
【篇一：房地产失败案例】
????“房子是***，产业才是灵魂 ”，“住宅已经失去上升空间，产业地产才代表未来 ”，过去两年，地产界充斥着这些真理似的说法。明源君认为这些观点都没错，然而知易行难！
现实中，一些产业园区修到一半停工，裸露的墙体好像***爆炸后的场景；更多产业园区空在那里，可以直接用来拍鬼片；修到一半意识到大事不好、试图改变土地性质转型的，招商几个月才意识到自己的定位错误、把文化园改成化工园却更加租不出去的，都大有人在种种残酷的事实证明，不是每个地方都适合做产业地产、不是每个企业都适合做产业地产，也不是地方政府全力支持就能保证成功
不幸的产业地产各有各的不幸，每个案例都可以写一本书。明源君归纳了产业地产失败的 5 类主要原因，并配以相关的案例，希望警醒后来者。出于与人为善的考虑，所有失败案例均使用化名。
【一、不仔细研究法律法规，不为相关风险做准备】
我国的土地出让方是各地方政府，而与产业地产有关的法律法规，各地有很大区别。
明源君提醒房企，一个地方的成功模式，不能复制到另一个地方。因为相关法律法规，是在开发过程中逐渐接触到的，有些企业不做调研，盲目进入新的地区，最终导致重大失败。
主要法律问题 1：“工业地产 ”是否可分割销售
修好的园区能否进行分割销售，对于资金准备不足和财务成本较高的企业来说，是生死线。而关于这道生死线的规定，各地完全不一样。
房地产失败案例
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地方政府在行政管理实践中，对 “工业地产 ”分割销售转让原则上是不允许的。但实际上我国房地产管理主要法规和国土资源部有
关行政规章中均没有禁止 “工业地产 ”分割转让的规定。
???? 地方政府禁止分割转让，主要原因在于企业获得 “工业地产 ”用地的时候，大多是低价乃至零地价获得，而政府在价格上让步是因
为对该产业园区的未来有期待，希望它能实现政府的某些目的，一旦允许分割转让，政府目的无法达成，且将冲击正常市场，滋生***。
但在某些地区，是有条件允许工业地产分割销售转让的，比如
2014 年 3 月 14 日，杭州市人民政府出台规定： “鼓励开发区（园区）建设标准厂房，标准厂房可以分幢、分层转让，中小企业原则上通
过标准厂房解决生产用房。 ”2014年 3 月 28 日上海市人民政府办公厅转发市规划国土资源局规定 “（三）研发总部通用类土地房屋整体转让和分割转让的，需经出让人同意 ”。
南京、武汉等地也都在 2013 年出台了相关规定，细则各不相
同。
而地产公司如果不详细研究各地规定的不同，很容易出现各种问题。
失败案例：
????1 、某龙头房企，在一二线城市通过收购方式获得一已经基本建成的产业园区，本以为可以根据其之前在某一线城市的成功经验分割销售迅速回款，最终却发现当地根本不允许分割销售，如果分割销售要转换土地用途，需要缴纳非常高的地价，得不偿失，结果项目一直停顿，几年没有处理。
????2 、某企业用很低价格，在南方某都市获得一块地，用于建设文化产业基地，其核心是一家艺术品博物馆。在付出数千万之后，该企业觉得回本的时候到来，把该基地分开出租给数百家工艺品商店，租期数十年，并称这并未背离发展文化产业的初衷。后来该公司被举报，政府初步认为其变相销售。因为引发众多纠纷，企业负责人被警方控制。
主要法律问题 2：土地一级开发的钱从哪里出
之前房企获得土地，一般都是招拍挂，问题不大。但产业地产出现以后，许多企业喜欢去和政府讲条件，也就是我需要几千亩地做园区，做成以后对当地经济发展有好处，你给我条件。最终形成一种模式：企业和政府共同进行一级土地开发，企业出钱，政府后期分钱给企业。那么企业一级开发的钱后期从哪里出呢？一般是参与土地出让金的分成。
房地产失败案例
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但是一旦如此， 3 方面的风险也就随之产生： 1、各地对土地收益分成规定不统一； 2、土地收益分成可能无法兑现； 3、土地长时间不出让，花出去的钱拿不回来。
关于土地出让金能否分，各地的规定完全不同：海南规定土地出让收入扣除土地开发成本后余下的纯收益，按照市、县政府所得不得低于 30% 的比例，由政府和开发商