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第一部分项目研究背景3第二部分市场概况了解41、整体情况分析2、发展态势综述3、区位差异分析第三部方米的新建别墅，则平均每年必需卖掉三白多万平米，即一万套以上）。
因此，长期看好的别墅市场在短期内显然是供过丁求。上海市别墅市场在经过前两年的预热之后，在近三年迎来供应高峰期。本次调研表明，今年上半年开盘的别墅项目就不下30个，短期供应量的增长速度超过了需求量的增长速度。
对本项目而言，前期的市场定位变得尤为重要，如何在现今纷乱的竞争局面中实现利润最大化并奠定初步的品牌基础，市场定位的正确与否为根本之因素。
3、市场前景预测
从需求结构的角度分析，上海当前别墅市场较之以前有了质的飞跃，别墅生活不再是可望而不可及的贵族生活的标志，正在悄然走入普通白姓的生活。2001年，上海别墅市场的销售面积、销售金额在整个商品房销售比例逐步上升。
而随着上海人均GDP勺逐步增长（到2001年已突破4500美元），及加入WTOB汽车价格的下降、市政交通建设的不断完善，随着第二套住宅时代的到来，时间、空间和距离有了新的概念，人们的居住理念发生了重大的变化，别墅生活将越来越为更多的购房者所接受，市场前景看好。
二、发展态势综述1、产品设计趋势
——规划
采用点状、流线型的布局形式。别墅的绿化重点抛弃了中心围合的景观控制论，而以散点布置，确保一户一景的绿化配比。
——房型
目前上海新开别墅的户型结构都比较科学，款式多样，结构都较为简易，主力面积控制在250平方米。
主流结构为一楼为公共空间，二楼为私人生活空间
部分别墅项目采用错层，使空间的利用更为人性化，功能的划分更细。面积：联体一200平米左右，独立一300平米左右
——配套
双车位（主人车位+访客车位）
二套全进口中央空调（水冷型）
智能型热水供应器
老年居室和太太书房
地下家庭影视娱乐厅
SPA建材门窗米用环保型隔热桥***碳烤漆工艺室内管道全部铜管铺设红外线防盗和***报警、紧急呼叫系统2、细分物业简述独立别墅上市量：约占全部的10%市场价位：200万一一1000万
主力面积：300平方米左右
单价：5000元以上
主要分布区域：浦东、闵行、宵浦
行情：2001年购买独立别墅的比例上升，入世后境外购买日趋增加
市场偏好：具有上海海派文化特色
代表楼盘：余山银湖别墅/云顶别墅/虹桥高尔夫/——联体别墅
主要分布区域：萃庄周边
主力总价范围：70-80万元
主力面积范围：250平米左右
单价：3000-4000元/平米
行情：是上海别墅市场的主角
市场偏好：车程在45分钟以内
排屋
代表楼盘：当代艺墅/启临颐和花园/樱园/启临天下/
主要分布区域：沪松公路沿线
主力总价范围：40-60万元
主力面积范围：200平米左右
单价：2000-3000元/平米
行情：是上海别墅市场的主角
市场偏好：车程在45分钟以内
代表楼盘：新上海里弄人家/悦景园三、区位差异分析说明：
鉴丁别墅类物业的特殊性，不同的区位会存在相当大的差异性，我们对各区块的别墅市场作比较分析
目前上海的别墅市场可以划分为以下几个较成型的区域:
别墅市场区域分布示意图1、萃松地区
萃松地区是本市别墅起始区之一，目前已形成相当规模，可以进一步细分为新桥地区、九亭地区、沪闵路沿线区域及顾戴路沿线区域，以下我们将分别加以阐述：
——新桥地区
基本情况
该区域别墅开发始丁90年代初，早期以联体别墅为主。1998年以后中低档内销别墅开发呈现出供过丁求的趋势，随即中高档产品需求转旺，该地区出现新一轮精品别墅销售高峰，其中有桃花源田庄、浅水湾、绿洲比华利、同润别庄等。
目前区域内联体别墅均价3500—4000元/m2,双联别墅4000—5000元/m2,独立别墅均价5500—8000元/m2。
简析|♦新桥地区为政府规划的“萃闵高级别墅生活园区”，而由丁地价等原因，该地区的中高档别墅具备强大价格优势，对传统虹桥别墅区亦有所冲击，但区域目前配套设施较为缺乏，因而对个体项目而言，会所及内部配套的营造亦至关重要。
♦需求结构决定了区域内面积控制较好的独立别墅在将在竞争中占据先机
典型楼盘解析
浅水湾花园
1）基本资料
地理位置：萃松路999弄，西临场东路
发展商：上海新世界正润置业有限公司
代理商：上海信证置业投资咨询有限公司
建筑设计：华东建筑设计研究院
景观设计：美国JY建筑规划设计事务所
占地面积：300亩
容积率：
绿化率：65%
建筑风格：新古典建筑风格
住宅单位：一期为独