文档介绍：六、房地产业务发展战略目标及措施
（一）房地产行业分析
1、土地政策分析
从总体上说，我国的土地资源有限，人均耕地面积 公顷 亩），不足世界人均数的43%。所以国家对土地规划、使用都有 较多的法律、法规。对经营性用地，国家规定必须招标％。科技、贸 易公司的需求以小面积为主，而金融保险业、 通讯电子业和专业服务业等则需要大面积。
写字楼的的客户分析
北京市写字楼需求的大客户主要是由来自于六个市场的机 构、企业和公司组成，其中第三产业客户所占比重至少达到50% 以上。这六个市场是：金融保险机构、大型集团公司、外国公 司、国家部委机关、通讯电信企业和外省市公司。
在可以预见的一段时期，中资机构、大型企业集团和部分 跨国公司将成为北京写字楼的主要需求者，原有的客户群体将 出现一定的分化。
中铁泰博经营状况分析
1、中铁物资对中铁泰博的业务定位
在中铁物资总公司总体发展思路的指导下，为获得实业支 撑，盘活土地资源，中铁物资成立了中铁泰博房地产公司。
从行业的利润率和资产收益率来说，房地产行业在众多行 业中处于优势地位。
基于以上两点，房地产业务是中铁物资要大力培育和支持 的业务。
2、中铁泰博的业务发展
2002年7 月26日，中铁物资总公司与北京释胜投资公司共 同出资成立北京中铁泰博房地产公司，注册资金 3000万元。中 铁物资总公司占公司 80%的股份，北京释胜投资有限公司占公 司 20%的股份。2003 年 3 月中铁泰博与香港易达国际投资有限 公司合作成立“北京第五广场置业有限公司”。共同开发北京第 五广场项目。
2004 年 3 取得第五广场项目的规划意见书，北京第五广场 项目总建筑面积为120012 平米，建筑高度80米，地上 17层， 地下4层，定位为5A级高档写字楼。
3、中铁泰博目前存在的问题和劣势
中铁泰博缺乏系统化的战略规划和战略管理体系，公司处 于一种项目推动状态，对未来发展没有明确思路和定位。（1） 目前很难确认中铁泰博的战略导向，公司只是以完成开发项目 为目的，没有一套战略制定体系；（2）中铁泰博缺乏强有力的 参谋团队的支持，目前也缺乏建立战略规划团队的机制；
中铁泰博的组织机构上看，公司的高管层较多，中层较少，
且有些高管没有可以领导的下属部门；
中铁泰博在开发第五广场项目中当前的劣势因素：（1）经 验、人才缺乏。中铁泰博公司缺少大型房地产项目的运作经验， 房地产的精英人才缺乏；（2）市场影响力。中铁泰博在房地产 界尚是一个综合实力不强的公司，难以取得市场的影响力；（3） 项目前期论证不够充分。从中铁泰博提供的资料来判断，对项 目的前期论证，有诸多不足之处，如外部市场分析，经济因素 分析等；（4）缺乏计划性。到目前为止，项目设计、工程建设 全程营销等环节的运作方式还没有明确，细致的安排，只有大 致的思路；（5）写字楼市场竞争激烈。北京几乎汇集了中国最 优秀房地产开发商，是一个竞争非常激励的市场，且甲级写字 楼处于供大于求的状况；（6）潜在客户。中铁泰博把项目的客 户定位于北京的最高端市场，定位的潜在客户的需求量？购 买？租售？他们对写字楼的品质需求等因素是要仔细考虑的。
（三）中铁泰博房地产业务战略定位 ***建议中铁泰博房地产业务的战略定位为：
（1） 作为中铁物资的实业经营业务，盘活中铁物资的现 有土地资源，适当参与社会性土地资源开发；
（2） 追求项目高投资回报率，不盲目追求公司规模上迅 速膨胀；
（3） 追求高品质的精品项目，不盲目追求高市场占有 率；
（4） 形成以准确定位、获取和利用高质量土地并实现快
速投资，获取回报的核心竞争力。
（四）房地产业务发展战略目标
1）战略目标制定的依据：
同行的标杆企业的发展速度。如万科、万通、金地等；
中铁物资对房地产业务的发展定位；
***为中铁物资制定的总体目标。业务的发展目标应纳 入总公司的发展框架之内，并与总公司的整体发展战略相协调
中铁物资房地产开发时，各地土地资源的外部环境，以及 中铁物资的内部条件。
2）房地产业务的战略目标
表十六：房地产业务财务目标
单位：亿元
2004
2005
2006
2007
2008
2010
2015
销售收入
8
利润
利润率
15%
15%
15%
15%
注：中铁泰博在于2006年以前重点关注第五广场项目，2006年开始销售，2007年销售完成 房地产要形成稳定的现金流，2007年销售9万平米，平均按每平米4000元计； 2010年销售面积20万平米；设定利润率略低于标杆企业的平均利润率，取15%。
五）房地产业务发展战略规划及战略措施