文档介绍：地铁车站物业开发浅析
地铁车站物业开发浅析
摘要:随着轨道交通的快速发展,地铁物业开发的形式也越来越多,如何利用地下空间也越来越重要。本文通过对地铁与物业结合的几种类型及其特点进行分析,提出应该因地制宜,采用灵活的方式提高物业开发水平。
关键词:地铁物业;地铁;物业开发
中图分类号:U231+.3 文献标识码:A 文章编号:
随着城市轨道交通的发展,轨道交通对沿线土地价值的提升越来越被人们所重视。
从国内外地铁车站物业开发的案例看,大致分为三大类:车站内物业开发、车站周边物业开发、地铁上盖物业开发。本文就新建地铁物业开发的类型及特点进行分析。

车站内物业开发主要有以下四种形式:

在站厅非付费区,划分出局部空间设置书报亭、商铺等小型商业空间,这是在保证客流正常使用前提下的空间再开发。这种开发一般规模较小,有些城市消防部门(如广州市)要求站内商业开发面积必须在80平米以下。

当出入口通道过长时,在满足交通功能的同时,可以适当增加通道宽度,在通道两侧设置商业设施,减少狭长通道给人带来的单调乏味的感觉。但是受地铁出入口数量和位置形态的影响,可开发的空间比较分散,商业开发效果一般。

由于地铁行车需要,部分车站站台层需要加长,以满足折返线、渡线的设置。车站配线范围的施工大多是采用明挖施工,相应的地下一层空间就会保留作为物业开发空间。与回填土相比,资金投入增加不多,若预测后期物业开发效益高,此类方案往往可以得到实施。
由于配线部分空间进深较小,进行物业开发时,商铺布置困难。针对这一问题,可根据各站点周边情况,在不影响交通疏解的前提下,适当加大车站开挖宽度,在较大程度上增加商业开发面积。
此外,物业开发部分的出入口用地协调困难,致使配线物业开发不能满足消防要求,也成为配线物业开发的阻碍。这一问题须与相关部门协调,增加出入口征地面积,或考虑将车物业开发部分的出入口与周边建筑地下室连接,形成集约型开发。

,物业开发空间独立
这是我们在实际工作中经常采用的模式。因为它们互相独立,投资、施工工期、使用管理都可以不受另一方影响。
这种结合方式在设计时需要注意:通道在接到车站主体范围以外物业地下室的同时,还应该有直接到地面的楼、扶梯。通常用防火墙或防火卷闸分隔两者的空间,以满足车站防火、疏散要求和使双方不会因为运营时间不同而受影响;也可以在通道中开口,设置另一通道连接地下室,分界处用防火卷闸分隔。

当地铁车站两侧具备可开发的地下空间或与两侧的地下商场直接相连时,可以将地铁车站站厅层两侧的墙体取消,或是增加连续的通道孔洞,将地铁车站与商场之间的分割弱化,使地铁车站的非付费区与商场连接起来。
这种模式兼具交通和商业的功能,客流经商场可便捷快速出入车站,地铁客流的通过和停留又增加了地下空间开发利用的商业回报。
这种开发模式需注意的是地铁车站与商场的设计标准的差异,特别是防火分区的划分。首先应保证的是地铁车站在特殊情况下应具有足够的、独立的疏散通道,以策安全。其次是地下空间的人防分区的划分,人防封堵的要求和商