文档介绍：房地产综合知识培训教案
目录
房地产市场和基本知识
房地产市场的分类
房地产市场波动
房地产供给与需求
资金的时间价值
房地产投资
房地产价格
城市和城市规划知识
城市的类型
城市用地评价
城市规划常用述语及措标
城市居住区规划设计
建筑知识
建筑物的概念与分类
建筑构造
建筑设备
建筑材料
建筑识图
建筑工程造价
房地产测给知识
测绘的基本概念
房屋面积测算
土地面积测算
金融知识
贷币与汇率
信用与利率
房地产贷款
保险知识
保险种类
房地产贷款保险
统计知识
统计的基本概念
统计数据的搜集与整理
房地产统计指标
环境知识
环境概念
环境污染
心理学知识
心理学概述
房地产经纪中的人际交往与人际关系
心理压力及其应对
一、房地产市场和基本知识
房地产市场的分类
按用途(功能)划分
——居住房地产市场:普通住宅市场、高档公寓市场、别墅市场等
——非居住房地产市场:写字楼市场、商铺市场、工业用房市场等
按档次划分
——高档房地产市场如甲级、乙级写字楼市场
——中档房地产市场
——低档房地产市场
按区域范围划分
——整体房地产市场如全国房地产市场、某城市房地产市场
——区域房地产市场市区房地产市场、郊区房地产市场。
按交易方式划分(具有使用与投资的双重性)
——房地产使用市场
——房地产投资市场(自用、出租、消极性保值、积极转手)
按流转次数划分
——一级市场(具体为土地使用权出让市场)
——二级市场(具体为新开发的商品房的初次交易市场)
——三级市场(具体为新开发的商品房、经济适用住房、已购公有住房等的再次交易市场
按时间划分
——过去的房地产市场
——现在的房地产市场
——未来的房地产市场
房地产市场波动
房地产市场周期
——上升期:需求不断增加、房屋供不应求,租金与售价几乎同步上涨,二手房的价格上涨,另外房屋空置率略高于正常水平,随后需求的不断增加使房屋空置率不断下降。到阶段后期房屋空置率下降到正常水平。
——高峰期:需求继续增加,但增加的势头减弱,阶段后期需求开始出现减少的势头。售价以比租金快得多的速度上涨,新房换手快,交易量大,大批开发项目开工,房屋空置率也经历了在上升期的基础上继续下降到该阶段后期开始上升的过程。
——衰退期:由于价格上升到顶点,获取利润的投机需求减弱,因而投资需求减少,而在高峰期大量开工的项目投放市场,供给大于需求,价格出现下降。新房销售困难,投资者纷纷将持有的房地产脱手,旧房交易量大,售价以比租金快得多的速度下降,房屋空置率上升。
——低谷期:需求继续减少,新的供给不再产生或很少,市场极为萧条,交易量很小,开发项目开工率低,消费需求依市场惯性减少,租金下降。
房地产“泡沫”
“泡沫”一词用在经济方面是一种价格运动现象,即价格泡沫,具体是指一种资产或一系列资产的价格在一个边疆过程中的急剧上涨,初始的价格上涨会使人产生价格还会进一步上涨的预期,从而又吸引了新的买者————这些人一般只是想通过买卖牟,而对资产本身的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨,常常是预期的逆转和价格的暴跌,由此通常导致金融危机。
历史上有17世纪年代的荷兰郁金香事件。一个球茎交换一辆新马车丙匹马和一套马具。
形成的原因:一个是群体的非理性预期,二是过度的投机炒作
房地产供给与需求
需求概念:一是消费者愿意购买,二是消费者有能力购买。
决定房地产需求量的因素
主要有:该种房地产的价格水平;消费者的收入水平;相关房地产的价格水平;消费者偏好;消费者对未来的预期。
供给概念:开发商或拥有者愿意供给,二是开发商或拥有者有能力供给。
决定房地产供给量的因素
主要有:该种房地产的价格水平;该种房地产的开发成本;该种房地产的开发技术水平;开发商对未来的预期。
资金的时间价值
资金的时间价值概念:核心思想是现在的资金比将来的资金有更高的价值。100元存入银行加利息5%,105只等同于100,将来的100元只值现场的95。24元(100/105)。
存在的原因:通贷膨胀,承担风险(收到钱的不确定性),资金增值,机会成本(考虑资金占胩后获得其他收益的可能性减少)
房地产价格概述
房地产价格特征:
——受区位影响很大
——价格实质是房地产权益的价格(房地产的不可移动性决定其交易不是物质实体而是所有权与使用权或其他权益。)
——房地产价格既有交换代价的价格,也有使用代价的租金。
——房地产价格是在长期考虑下形成的。
——房地产价格通常是个别形成,容易受交易者个别因素的影响。
房地产价值和价格种类
使用价值和交换价值(个人主观)
投资价值和市场价值(客观)