文档介绍：房地产开发基础知识
房地产基本概念
核心因素——权利束
(法定的所有权、使用权、抵押权和处分权,具体表现为房产证)
市场形态——资金流
(商品特性决定)
价值表现——资产价值与使用价值
房地产开发的基本程序
注:土地合同包括投资许可证、建设用地规划许可证;
施工包括建筑工程许可证、建设工程开工许可证、商品房预售许可证;
验收入伙包括房屋质量保证书,房屋使用说明书。
1、签订土地合同前:
项目选择——市场供求的实际状况
可行性分析——利益分成,地价水平,功能价值,成本预估,利润预期
2、签订土地合同后
申请签发宗地图(蓝线图→立项→土地合同→宗地图→红线图→规
划要点→方案设计→(扩初设计)施工图设计)
申请富于销售力的规划要点(详细的地块分析—主要价值点、主要
劣势、景观、竞争楼盘)
启动资金安排(拖延地价、工程队垫资、分期开发、预售、抵押)
设计任务书(前期策划成果—户型比例,建筑风格、容积率、建筑
高度、功能比例、配套设施)
3、销售准备(现场包装、销售资料、团队组建、广告宣传、价格策略)
销售实施(现场销售制度、销售统计分析、宣传策略调整、银行按揭办理)
4、竣工验收
入伙手续(验楼收楼、缴纳入伙费、办理装修申请、办理缴费手续)
办证手续
物业管理
建筑专业名词
建筑图纸—→方案图—→初步设计图—→施工图——→施工组织图
施工图:说明性文件(目录、总说明)
建筑施工图(总图、详图)
结构施工图(总图、详图)
机电施工图(水、电、照明、通风)
其它文件(园林、装饰)
建筑施工图——总平图、单体平立剖、建筑结构
总平面图:位置、邻近距离、交通组织、标高、技术指标
建筑面积:建筑物各层外墙或外柱外围以内水平,投影面积之和
容积率:总建筑面积/建设用地面积(<,~,~)
覆盖率:基底面积/用地面积
建筑分类:多层(26米以下)8层
高层(100米以下) 9-12层(小高层)
13-18(中高层)
19-33(高层)
超高层(100米以上)
建筑结构:(地基—基础—墙、柱—梁、板—屋面)
分类:(承重物件)木结构、混合结构、钢砼、钢结构、钢管砼
(受力类型)框架、框剪、框筒、筒体
项目开发过程(高层为例)
立项—→策划、设计—→拆迁—→七通一平(前期1年)—→临时设施→地下连续墙—→基坑—→基础—→地下室(基础施工6个月)—→主体(6个月)—→外装修—→内装修—→竣工验收(安装工程1年)
(施工期2年)
工程投资比例:土建:安装:装修=4:3:3(一般)
土建:安装:装修=3:3:4(高档)
策划基础知识
基本概念
策划:给开发商的决策提供有效的资讯支撑体系。(全程策划、营销策划)
全程策划(市场调查——产品设计——包装推广——产品销售——售后服务)
营销策划(包装推广——产品销售——售后服务)
策划的目的:实现销售
作用:设计最佳产品、营造最佳卖场、实现最佳效果
手段:把握市场、实施操作、反馈收集
商品的销售是策划的最终目标,为客户提供的最终服务是销售业绩,市场是检验策划成功与否的唯一标准。
策划的内容:用地指标(容积率、覆盖率、层数、用途、比例)
规划方案(地块最佳价值点)
建筑方案(户型