文档介绍：房地产市场调查的实施要点
有的人认为房地产市场的调查与研究(下简称“市调”)高深莫测,很“玄”,有的人认为市调很简单,可有可无。其实市调是有方法、规律可循的。
V'}***@7][:|)GU1I房地产俱乐部,房地产销售策划,房地产策划,房地产广告策划,物业管理,房地产论文,房地产知识,商业地产,建筑规划    我们认为:无论是发展商想寻找新的投资机会,还是为抢占市场,确定开发市场适销对路的物业;无论是发展商想为已开发物业制定正确的营销策略,还是为提高物业质量和附加值,提高经济效益,市调总能在其中发挥重要作用。房地产市场的调查与研究就是运用科学的方法,有目的、有计划、系统地收集房地产市场营销方面的各种情报资料,通过对过去与现在营销状况及动态性影响情报资料,通过对过去与现在营销状况及动态性影响的分析研究,为发展商预测项目经营销售状况,制定正确项目决策提供了可靠依据。
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    市调类型从调研方向上分大致有三类:
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   一、针对物业的市场调查
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    一般发展商想对当前整体或者区域市场有个全面的了解时,会以目前市场上现有的物业为对象做调研。调查内容包括:位置、规模、类型、价格、工期、发展商销售状况,以此作为自己开发物业的依据。发展商大多最关心项目的价格和销售情况,其中难点又主要是真实售价与真实销售率的问题。x x0?6Ub ^1flx6Cn
    常见错误是将报价当实际价格。
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    表:方法途径利弊
)cF j/so直接查找真实售价到房地局有关部门查询此种方法准确可靠,但需要有一定的社会关系房地产论坛z/i
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根据目标买家的承受力确定价格确定待售物业量→确定目标买家的数量→确定目标买家能承受的价格此种方法易于实施,但通常是目标买家的范围容易确定,数量难以确定,价格主要根据经验以及对目标买家进行取样调查判断。
~#Hn9Q v房地产论坛销售周期估算法一个项目的销售周期不可能无限长,发展商必须在合理的时间销售出合理数量,最大限度取得合理利润、减少亏损房地产论坛 b(L'LX5Pz8Z
以上来判断合理的价格此种方法计算简单,易掌握,但没有以动态发展的角度考虑问题。发展商有特殊情况的,也可能了解不到。
jj3{S%yH%为房地产专业人士提供基于房地产开发、营销、策划、销售以及规划设计、物业管理、业内交流等的在线讨论与交流服务。大量调查参照法大量了解同类地点、同类规模、同类物业的售价,多项对此,调整可得出某个项目的合理市场价格充分考虑市场因素,但各个物业根据其具体情况应在其报价的基础上给出一个加权系数。这是其中的难点。
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~0^/So        y&?(P房地产论坛    销售价格的确定:前表列出了了解实际成交价的几种方法及利弊。
VhF*s$~ o SI    销售率的确定:可依据同类物业市场预期(如份额、价格、销售周期)进行判断。因为市场是不断变化的,所以其数据也不可能绝对精确,但可以通过调研人员对市场的深入了解对数据做适当调整。