文档介绍：2
商品房住宅小区停车位产权归属
一、现行法律制度框架下，房地产法律制度的形式、房地产权的内涵和特征。
1、房地产法律制度的形式。
在目前的法律、行政法规、地方性法规、规章和规范性文件中，有关房地产行业的法律规范变其使用功能或有偿出租（售）”。
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1999年7月1日实施的《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》：建筑物内可供公用使用的面积，包括应分摊公用建筑面积和和不分摊公用建筑面积。：公用建筑面积分为应分摊的公用建筑面积和不分摊公用建筑面积。、：不分摊公用建筑面积包括地下室用于人防、设备用房、车库的建筑面积。
3、房地产权法律制度的特征。
从上述的相关规定中，人们可以清楚地知道我国现行的房地产法律制度具有以下的特征：（1）在规范土地使用权与土地上盖建筑物之间的关系时，接受土地使用权和土地上盖建筑物全部权的法律概念和法律规范。
（2）只有具备土地使用权的当事人才有可能取得房屋的全部权，土地使用权与房屋全部权的权利主体全都，权利归属合一①。
（3）土地使用权与土地上盖建筑物不行分别的法律规范是强制性的。
（4）房地产权是土地使用权与土地上盖建筑物全部权合二为一的法律权利。
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（5）在二级房地产市场中，不允许将土地使用权与房屋全部权分别、分割。
这意味着，只有土地使用权份额的建筑物才可能取得有房屋全部权，没有土地使用权份额的建筑物的法律权利只能依附于具有土地使用权份额的建筑物，而且是一种从权利。
（6）在二级房地产市场中，房地产的共用部位的全部权与使用权由买方依法全部，房地产开发商不得擅自处分。
（7）土地使用权和房屋全部权，或房地产权经国家机关法定登记后，其财产全部权（物权）的法律权利才得于确认和爱惜。
土地使用权和房屋全部权，或房地产权并非由合同商定而确权，其须经法定登记才得于确权和爱惜。
（8）土地使用权与房屋全部权可以分别登记，亦可合二为一登记。分别登记时，财产权利人分别取得《土地使用权证》和《房屋全部权证》《房屋共有权证》、《房屋他项权证》；合二为一登记时，财产权利人取得《房地产证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。
（9）《土地使用权证》、《房屋全部权证》或《房地产证》是当事人房地产财产权利的法律凭证。
上述我国房地产法律制度特征，表明作为财产法律权利的房地产权，其形式和内容都较为特别，房依地存，地为房载，地转房随，房转地随②，法定登记，确权爱惜。房地产权是土地使用权与上盖建筑物、附着物的全部权合二为一的财产权利，房地产权经法定登记而确权，只有国家确认和爱惜的房地产权才能取得《房地产证》等房地产权证。
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4、商品房住宅小区建筑物的房地产权表现形式与特点。
上述房地产权的法律制度和特征，表明住宅小区建筑物的房地产权具有以下特点：（1）在形式要件上，只有取得《土地使用权证》和《房屋全部权证》、或《房地产证》的建筑物才具有房地产权。
（2）在实质要件上，只有取得有相应土地使用权面积份额的建筑物才具有房地产权。
（3）在现行的房地产行政管理制度下，只有计算建筑容积率（建筑面积容积率=建筑总面积/土地使用权面积）的建筑物才可以取得相应宗地号的土地使用权面积份额。
计算建筑容积率的建筑物权利人要依法向国家支付土地使用费，并可依法取得《房屋全部权证》或《房地产证》。
（4）对于不计算建筑容积率的建筑物（面积），由于其没有相应宗地号的土地使用权面积份额，因此，其权利人无须向国家交纳土地使用费，其初始登记时的法律权利依附于具有房地产权的建筑物（面积），不能单独取得《房地产证》。
（5）不计算建筑容积率的建筑物的房地产权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物，其不能单独地从计算建筑容积率的建筑物中分别或分割。否则，将违反房地产法律的强制性规定。
（6）依据经典的“物权法”理论，计算建筑容积率的建筑物（面积）是主物，不计算建筑容积率的建筑物（面积）是从物。从物的法律权利依附于主物。主物转移，从物随之转移，主物与从物不行分割。
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从物的法律权利依附于主物，但从物照旧享有与主物相互联系的、可分别的使用、占有、收益的三项法律权利。
（7）在二级市场的房地产首次转让时，假如房地产开发商不违反与政府签订的《土地使用权出让合同》商定和相关法律规定，房地产开发商与买方双方当然可以在《房地产买卖合同》中作出如下的商定：主物和从物全部权转移给业主后，从物的占有、使用、收益的三项法律权利由房地产进展商享有。
但是，必需指