文档介绍：我国中小房地产企业融资问题探讨
摘 要:房地产作为我国经济发展的支柱性产业,对维持国计民生发挥着不可替代的作用。我国房地产企业有上万家,其中90%的为中小房地产企业。融资能力是中小型房地产企业的核心竞争力之一,高效的融资能力或预收购房款、银行贷款、债券融资、股票融资、房地产信托融资,创新型融资方式包括利用外資、民间借贷和典当融资等。中小企业由于受到自身和经济环境的限制,往往存在融资渠道单一、 融资结构不尽合理的问题。
渝开发2017-2018年融资渠道保持固定的状态,并没有过多依赖银行借款但多为长期借款。2019年,公司债券到期渝开发一次还本付息,同时渝开发发行了5年期的债券,也做出了融资渠道的创新,比如采取合作开发项目的形式。从渝开发历年财报和公告可以发现,其并没有尝试房地产信托、众筹、海外融资等方式。
(四)渝开发融资风险
1、财务风险
受银行借贷政策的影响,银行借款的成本有了小幅上调,这会造成资金密集型的房地产企业融资成本的增加。同时,渝开发在尝试新型融资方式的同时,其贷款需在一年内还清,这无疑加大了企业的财务压力。公司向控股子公司朗福公司提供的合计15,500万元财务资助已于2017年4月30日到期,由于朗福公司“山与城项目”开发周期较长,经营状况未达预期,资金紧张,无足额资金按时偿还公司提供的财务资助。截至2019年末,,,其他项目都是现房销售,不存在担保。上述担保涉及金额占本公司经审计净利润的10%以上,虽为商品房承购人提供按揭贷款担保为房地产行业经营惯例,担保类型为阶段性担保,但也存在担保风险。 2、政策风险
2019年以来,融资政策保持收紧态势,1-10月,,%。增速自5月开始呈下降趋势,其中,国内贷款占比持续下降,1-%,。重庆“因城施策”有收有放,进一步放宽人才落户门槛,吸引优秀人才入渝,学区房禁令先后出台,严控以房择校,实现教育资源均衡,暂停办理别墅项目预售许可证及报送统计数据,改善型产品供应量增加,产品同质化较重,主城区严控土地的开发强度和建筑高度、密度,容积率不断降低,带来成交产品结构的不断调整。因此,企业有必要根据政策的变化调整企业的发展方向和战略。
3、经营风险
2019年房地产行业的到位资金继续向大中型企业倾斜,其中前三十的企业占据了国内信用债发行规模的25%;海外债发行规模占比超过50%。渝开发作为百名开外的上市房地产企业遭受了同行业的冲击,特别是受本土品牌龙湖地产的影响,一直守住重庆市场未能把业务拓展到以外的城市。2018年受需求端波动、开发项目间竞争加剧的影响,导致销售收入下滑、开发利润率降低,对公司的经营业绩产生一定的影响。
三、建议与总结
通过对渝开发融资问题的研究可以发现,其在融资方面存在融资渠道单一、融资成本高、易受政策影响等问题,为此提出以下对策。
(一)继续拓展融资渠道
作为国有控股企业,渝开发可以获得相应的资金帮助。企业近几年一直在稳中求进,也进行了