文档介绍：“百盛大厦”项目市场调研报告
第一章中国房地产市场情况
2004年上半年,由于国家针对房地产市场爆炸性的增长相应出台了一些必要的紧缩政策,致使我国房地产市场发展较往年有所回落,开始趋于稳定、稳健的增长。
一、国家相关政策、举动
1、监察部和国土资源部日前发出在 2004 年 8 月 31 日前,今年各地必须将经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的历史遗留问题处理完毕;
2、国务院下发通知,将房地产开发固定资产投资项目(不包含经济适用房)资本金比例从 20 %提高到 35 %以上;
3、银监会加强了对房产信托的监管力度;
4、近日中央 5 家大型房地产企业受命整合国有房地产行业;
5、针对货币供应量增长偏快、信贷增幅偏大、固定资产投资增长过快的情况,央行今年已经出台并实行了再贷款浮息制度、实行差别存款准备金率制度和提高存款准备金率制度三项政策以调整控制过热行业包括房地产行业的投资增长,控制通胀。
众多政策动态表明国家近期在宏观调控上对房地产行业采取了进行适度打压和紧缩态度。
二、中国房地产业现状
据可靠数据,截止2004 年 6 月,全国共完成商品房施工面积万㎡,同比增长 23% ,其中住宅万㎡,同比增长 % ;竣工面积万㎡,同比增长 % ,其中住宅万㎡,同比增长 % 。其中房地产业投资额为亿元,同比增长 28% ,在各行业中占全社会固定资产总投资额的 % ,各项同比增幅普遍有所回落。今年上半年,全国的商品房销售价格比去年同期上涨 % ,土地交易价格上涨 % ,房屋租赁价格上涨 % ; 2004 年二季度以来中国房地产市场继续升温,价格大幅上涨,与一季度相比,商品房销售价格上涨 % ,土地交易价格上涨 % 。
从统计数据可以看出,全国房地产投资开始从高位持续回落,房地产行业发展趋于稳健。但是投资增幅仍较大,投资结构尚不够合理、商品房价格继续走高的现象仍然存在。
第二章南京房地产市场情况
一、目前南京房地产发展现状
由于中央紧缩政策的影响,南京房地产也增长开始趋缓,房价继续稳步上升,市场需求实现比例有所降低,这是 2004 年上半年南京市房地产市场的基本表现。
根据南京市统计局发布数据,上半年南京城市居民人均可支配收入达元,同比增长 %,增幅比去年同期高出个百分点;今年 1-5 月南京市全社会固定资产投资总额达亿元, 比去年同期增长 % ,房地产开发投资额达亿元, 比去年同期增长 % ,占全社会固定资产投资总额 % ,增幅有所回落。
由于拆迁量有限,刚性购房需求减少,消费者普遍认为目前房价过高而推迟购房时间,持币观望群体绝对总量有所增加。在存量房交易方面,受贷款政策的影响,成交量波动较大, 5 月成交量降低, 6 月有所恢复。土地一级市场方面, 4 月底国务院办公厅决定农用地转非农建设用地的审批暂停半年,南京在半年内停止征用农用地。由于南京市国有储备土地充足,因此短期内不会影响土地的供给,相反,南京市短期内提高了国有土地的供给量,但土地价格仍然继续稳步上升。
众多事实也表明,南京市房地产市场,已进入全面竞争时代。市场表现为供需平衡被打破,已出现局部的供过于求的状况,供需依旧存在着比较严重的结构性矛盾,价格涨幅回落、某些层次的商品房交易量有所降低、消费者购买心理更加成熟。
二、南京市区各板块房地产市场发展现状
1、城中板块
本项目就坐落于城中板块,她位于南京市中部偏东。东起紫金山,西至虎踞路,南临夫子庙,北拥玄武湖。主要由鼓楼区、玄武区和白下区构成。城中板块是南京市地理位置最好,人文环境最成熟的地区。江苏省政府、南京市政府,南京的商业主轴线新街口——湖南路一线以及珠江路科技一条街都坐落在该区。可以说整个城中板块就是南京市的行政、商业、科技和文教中心。
由于具备较好的区位优势和人文环境,所以城中板块向来以中高挡楼盘居多,特别市今年以来,城中板块的房价不断的被刷新,目前已经突破万元大关。由于城中板块可开发土地与南京其他板块相比数量较少,审批也相对严格,造成住宅及商业物业相对的供不应求,这也在一定程度上对城中的房价起了推波助澜的作用。目前该板块内有大小项目约80个,在建面积近500万㎡。
目前,尽管受到中央宏观经济调控政策的影响,但是城中各家楼盘继续保持较好的销售形势。据可靠消息,此次南京秋季房地产交易会一共达成成交意向1229套,实际成交238套,成交总面积近26万㎡,,其中城中板块的交易量就占到总量的一半以上