文档介绍：重庆楼市 2008 年 4 月份月度报告
目录
楼市动态
政策解读
城市规划
土地市场分析
媒体监测
楼市热点版块研究——潜力无限的弹子石
序:
楼市博弈,破局乏力
“现金流”成为 4 月楼市关注的焦点,尤其是各大地产股年报全面公开后,
近半公司资产负债率超过 60%,再加上政府双严的政策基调,央行再次提高存款
准备金率 个百分点,资金紧缺已经成为开发商心中最大的痛。资金链的紧绷
使得很多实力孱弱的房地产企业均面临“优胜劣汰”的生死考验。拓展筹资渠
道、变卖不良资产成为资金紧缺开发商的无奈选择,以最快的方式获得现金流已
经成为营销策略的关键。
就重庆楼市而言 4 月份的楼市是一个动荡的楼市,各方集中发力,市场硝烟
弥漫。两个奥园之争依然持续,龙湖与金科亦争论不休,楼市全面出击,各开发
商纷纷使出浑身解数促销楼盘,大幅折扣已经成为主流营销策略,有的楼盘甚至
打出了“保价购房、跌价补偿”的价格策略,力求打破目前的市场僵局,实现资
金回流。
从目前的楼市格局来看:楼市各方的博弈目前仍处于僵持阶段,开发商破局
依然乏力。大家均寄望于 5 月份的春交会,希望借房交会进行促销。预计 5 月份
的楼市依然硝烟弥漫,促销依然是主旋律。
一、楼市动态
(一)成交动态
说明:
数据来源:重庆网上房地产
时间:4 月 1 日至 4 月 30 日(由于网络原因,4 月 26 日、27 日数据缺省)
价格:除特别说明外所有价格均为建筑面积均价。
1、总体成交量
4 月份重庆主城区商品住宅销售保持初步回暖迹象,成交量较 3 月份呈明显
上升态势。据不完全统计,4 月份主城区共计成交住宅 10100 套,交易量较 3 月
份增加了 1544 套,总成交面积 万㎡,成交金额 亿元,总体成交均价
为 3991 元/㎡(建筑面积,清水房)较 3 月份(3797 元/㎡,官方数据)上涨了
%。
2、各区成交情况
成交均价
(数据来源:重庆网上房地产)
4 月份主城各区商品住宅销售均价以北部新区高新园为最高,达到
元/㎡,其次是高新区,为 元/㎡,此外渝中区住宅成交均价位居第三,
为 4962 元/㎡。相对而言北碚区、大渡口区的售价仍处于较低水平。
成交面积
(数据来源:重庆网上房地产)
从各片区的成交面积来看:南岸区的成交面积位居首位,其次为江北区、渝
北区和北部新区经开园,这些区域的成交面积均在 10 万㎡以上。南岸区本月放
量放量较大,同时促销力度较大,故销售态势良好,相对而言九龙坡区、北碚区、
大渡口区的销售面积较为有限。
3、4 月份销售排名
(数据来源:重庆网上房地产)
从 4 月份各楼盘的销售情况来看:丰源丽景荣列销售金额、销售面积双冠,
该项目为人事局、社科院等市级 5 部门联合集资建房。值得注意的是本月龙湖三
盘齐开,据龙湖对外宣传,三盘两天成交金额超过 6 亿,龙湖的品牌影响力可见
一斑。本月共有 6 个项目销售金额过亿,较 3 月份有明显增加。
4、主城商品房销售面积一季度同比降 %
市统计局数据显示,2008 年一季度,主城九区商品房的销售面积为 万
㎡,同比下降 %。主城商品房销量下降。统计称,一季度,全市商品房销售面积
是 万㎡,同比增长 %。
从区域划分来看,主城九区商品房销售出现回落,在“一圈”除主城九区以
外的区域与“两翼”地区,销售量有所增长。
观点:
今年的投资型需求在宏观调控的作用下降温,商品房销售更多表现为居住型
需求,预测年内,商品房销售面积增速将保持平稳发展态势。
(二)新开楼盘速递
表:4 月份新开楼盘一览
4 月份主城区商品住宅集中在中下旬开盘,据不完全统计共计有 40 个楼盘推
出新的单位,共计推出 7659 余套单位,是继上月之后的又一次集中放量高峰。
从物业形态来看:高层仍为主力形态,洋房项目 7 个,别墅项目 2 个。4 月
份重庆地产龙头企业——龙湖地产集中发力,两天之内三盘齐开,且均取得不俗
的战绩。
值得关注的是 4 月份开盘楼盘的折扣相当大,一般楼盘为一次性付款 97 折,
按揭付款 98 折扣,且不乏大幅折扣销售的楼盘,南岸区的万友•七季城实行七重
优惠策略,实际折扣接近 9 折。
从销售情况来看:开盘当日,近半楼盘的销售率超过或接近 50%,销售情况
比 3 月份有所好转,可见市场回暖迹象也越来越明显。