文档介绍：调查背景
调查目的
此次调查的目的主要集中在4个方面,通过市场走访与楼盘调研:
设计楼盘的整体概念,找出楼盘的卖点
通过本次调研,了解目标消费群在哪里
设计楼盘的规划(3+1规划:包括产品导向、环境规划、户型要求、软性规划)
4、界定开盘价格、时间策略
技术手段
本次使用了3种方法:
案头调研:包括二手资料的收集,网络资料的收集,图书馆资料的收集
渠道调研:对规划局、土地管理局、土地储备中心、房产管理局、统计局、动迁局等相
关部门做访问,收集相关资料
深度访谈:分为发展商的深度访谈,业务人员、售楼人员的深度访谈,消费者的深度访
谈(消费者被访者均为目标人群,即是准备2年内购房、具备一定的经济
实力及消费档次的人群)
调研结果
前提:本次调研结果的内容主要围绕几个问题来看
如今苏州房产市场的发展现状如何?房价为什么涨得如此之迅猛?
园区的房产现状如何?是刚进入战国时期,还是颠峰已过?市场是否已饱和?名城的进入到底是不是一个机会?优劣势如何?
下阶段苏州的整体规划与园区的规划对名城项目的影响?
以园区的房价来分析,真正买得起房的人在哪里?还剩多少?他们的购房目的是什么?他们会选择园区的房子吗?
名城的进入在市场竞争中面临什么样的威胁?竞争楼盘是哪些?有什么样的动作?
报告提要:
一、苏州概况
苏州国民经济情况:
苏州人均GPD为30384元,居全国第6位,同时也居整个江苏省的第一位。
人均可支配收入为10515元/年(市区人口)
在消费支出的构成这一块上面,、设备用品及服务、娱乐教育文化服务的支出之后,列在第4位。值得注意的是居住支出与其他支出不同的是随收入比例的增高,
自然状况:
政区人口
....苏州市下辖常熟、昆山、太仓、吴江、张家港五县市和平江、金阊、沧浪、虎丘、吴中和相城六个区以及苏州工业园区、苏州新区。全市共有130个镇,面积8848平方公里,人口580万。其中苏州市区面积1650平方公里,,古城区14平方公里,市区人口209万。1992年,国务院批准苏州为全国较大城市。
一、苏州房产房价飚升,供小于求,市场热火朝天
在两年前的苏州还只是1700元一平方米的地区,其房价处于南京到上海这一线的城市中最低的,主要是由于其市场不规范,供应无序,住宅开发过度所造成的,并使得苏州的空置房一度在全省名列榜首,造成了房产市场的严重萎靡。
但自从2001年开始,全国房产市场良好的大环境成为了苏州市场发展的好基础,需求的旺盛加上苏州执行土地拍卖的政策也成为了苏州房产市场迅速发展的一剂强心针。在短短的一年多的时间里,苏州地区的价格上涨了30%以上,2002年房展会上的商品房的成交均价达到了2439元/平方米。其中以苏州工业园区为龙头,园区内楼盘的价格如今大都在3500元左右,比期去年同期上涨了1000多元。
2001年苏州房地产市场的供求比例了生了变化,从以往的1::,市场供大于求的格局已被供略小于求所代替。
空置房总量下降近两年30% 。在消费和投资的双向拉动中,前者的作用更加明显,销售额增幅近于开发投资增幅(21%)的一倍,房地产开发经营实现良性循环。
二、土地供应加大,市场趋于规范,整体而言,从长远来看,房价上涨速度会放慢
由于房价的一路飚升,出现购房者无房可买,发展商无地可建,整个市场供小于求的情况。调整土地的开发量成为了如今房产改革的重点,去年由于前两年房产市场的一片混乱,在2001年,,为了控制房价的调整,2002年拟订开发200万方的土地,加上前两年的囤积空置面积,2002年共有400万方的土地来开发。如此大的开发面积,从根本上解决供小于求的问题,同时也能抑制房价的飞速上涨。
同时,需求决定房价。按照世界银行设定的标准,房价是居民年收入的3-6倍为合理范围,但统计资料显示,苏州购买一套住宅的平均支出为22万元,,按此计算,房价收入比超过7:1,表明现有房价已明显偏高,再大幅度的上涨已经不太现实。
其次,前期房价上涨已经透支了相当一部分的潜在消费群,同时如今高挺的价格也限制普通老百姓的购房愿望,然后苏州还未达到一个外需的市场。
由以上几点来看,苏州的房价短期内仍会上涨,但上涨的速度将会明显放慢。
三、园区带动苏州房产的发展,但如今却处于无房可卖的真空阶段
整个苏州的房产市场主要是由园区带头推进的,园区良好的规划,品质优良的楼盘造就了它一枝独秀的地位。这个领先不仅是楼盘的领先,更重要的是房价的一路领先。如今3500元左右的均价并没有吓退购房者的热情。园区首期开发的8平方公里里面共有20个左右的