文档介绍：深圳别墅,户型决胜价值
□作者:刘贵林   日期:2004-1-21
    别墅物业是来西方国家的产物,是人类生活居住的最高境界。别墅物业在开发中的规划设计、选择地址、建筑风格、做工用料等各个方面都十分讲究。别墅必须由良好的景观作为基础,其建筑设计和物业规划应与自然资源、自然景观相融合,交通及供水、供电等配套亦须完善,别墅物业便成为人们身份、地位的象征。
    一、产品形式的界定
    近些年来,随着全国各地的房地产事业蓬勃发展,高端产品也层出不穷,别墅的建筑形式也在不断地丰富。下面首先对深圳的别墅建筑形式作简单的划分,便于比较,从而说明问题。
    注:本次分析对象为多层建筑中的别墅,不包括空中别墅(顶层复式)等其它建筑形式。
    二、别墅产品本身质素对价格的影响(户型分析)
    针对深圳2003年市场上主要供应别墅的楼盘进行产品分析:
    注:1、分析样本为中旅·国际公馆、香蜜湖·熙园、纯水岸三个楼盘的别墅产品。供应产品分为联排别墅、花园洋房两种。
2、在分析过程中,以户型自身条件为主,不过多考虑区域、景观、配套、服务、发展商等外在因素。
    1、联排别墅(Town house)
中旅·国际公馆——联排别墅主力户型(建筑面积:240平方米)
优点:
1、附送多功能半地下室车库(双车位)、工具间(面积:24—60平方米)。
2、半错层式布局,空间层次丰富,形成隐性空间区隔(直接以楼层来划分空间使用功能)。
3、 6米高客厅,豪华空间尺度。
4、顶层为主人专用层,配卫生间、更衣室、50平方米大露台。
5、室内坡屋顶空间,创造人性化居住环境。
6、附送室外前后花园(20-60平方米),营造自然生活环境。
7、每层设独立卫生间,满足日常生活需求。
缺点:
1、半地下室需前后有较大高差时才能满足通风、采光需求(从而使房间多功能化)。
2、半错层布局易使空间过于零碎,缺少较为完整的大平面集中活动空间。
3、结合坡屋顶,应设老虎窗或玻璃天窗使空间形式更加完善。
熙园——联排别墅主力户型(建筑面积:280平方米)
优点:
1、内庭院设计,丰富内部空间,增加绿化景观,有效地增加通风、采光。
2、6米*6米的主卧,突出满足了主人阔绰的居住需求。
3、主卧对外采用较小的凸窗形式,保证了居住空间的隐私性,配合独特的内庭院设计,同时保证了采光通风的使用需求。
缺点:
1、户型过于狭长,降低空间的使用率。
2、单车位设计,很难满足豪宅高端客户的使用需求。
纯水岸——联排别墅主力户型-1(建筑面积:278平方米)
优点:
1、独有的玄关设计,结合半错层的空间设计,突出了空间的私有性和尊贵感。
2、半错层式布局,空间层次丰富,形成隐性空间区隔(直接以楼层来划分空间使用功能)。
3、顶层的活动空间,特有性较强,适于多功能的延展。
缺点:
1、户型过于狭长,降低空间的使用率。
2、单车位设计,很难满足豪宅高端客户的使用需求。
3、顶层的坡屋顶空间高度偏低,影响到空间的使用。
户型分析结论1: 
TH主要价值提升点排序:
1、附送建筑实体面积(地下室、半地下室/20-60平、
露台10-60平、阁楼20-40平)
2、附送室外面积(前后花园20-120平)
3、建筑形