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通过学****本课程,你将能够:
●了解城市综合体的含义;
●熟悉城市生活的各种需求;
●把握城市综合体规划要点;
●做好城市综合体的设计、经营活动。
 
 
城市综合体的设计观点
一、城市综合体的内涵与设计流程

 
【案例】
九龙站——城中之城
香港九龙站是一个结合了两条地铁线的综合物业,其中包含高484米的环球金融大厦,这是香港的最高地标。这个综合体大厦有多种功能,包括顶级酒店、办公设施等7个不同项目,可以称为“城中之城”。
九龙站坐落在维港旁边,南侧是西九龙的艺术文化区,西北角是西区的海底隧道,东侧是一个高铁站,九龙半岛的中部是区域性的九龙公园,南边是室内购物中心海港城。九龙站这个超级综合体,首先有非常好的景观资源,如维港的海景。其次有便利的交通配套设施,包括汽车、高铁、机场快轨、地铁等。另外,还有周边与商业配套的文化、公园和市政设施。这三种元素集合在一起时,能为这个综合体带来巨大价值。
这种价值并非偶然,而是根据城市特点进行规划安排的。香港人多地少,在开发过程中政府会考虑与填海造地、与交通枢纽的结合,这种规划安排背后有巧妙的逻辑思考。选择九龙站这个位置填海,有非常好的景观资源,能以高价吸引开发商,地标性项目能够使开发商获取合理的回报,能够降低投资风险。
九龙站包含的7个项目中有5个与住宅相关,7个项目的总开发面积超过100万平米,历时10年开发完成。在开发综合体中,除了常见的办公、住宅功能,最关键的因素是交通。集体的城市交通不仅带来了便利,也带来了高流量的人群,这为酒店、购物中心以及投资方带来了巨大商机。另外,5个项目的住宅、办公室人员以及游客为中间的购物中心带来了非常稳定的访客量。
港铁公司前期的广告口号是“一路带动生活”。在广东话中,“一路”有两个含义,一是地铁的开发带动了城市化的步伐,二是“一直”,意为一直利用轨道交通推动都市化进程。港铁公司不仅是管理交通的机构,也是一个开发商,背后有香港政府这一重要股东。政府可以利用交通的开发推动整个地方的都市化进程,并且可以通过与其他开发商合作进行更有效高速的融资。
 
从这个案例可以看到,功能与交通结合,才能为整个城市带来综合效果。城市综合体不仅能够解决交通问题,也能满足市民生活起居等其他需求。

综合体在英文中表示为HOPSCA,其中H是Hotel(酒店),O是Office(办公室),P是Park(公园),S是Shopping(购物),C是Convention(会议),A是Apartment(公寓)。这些都是常见的综合体功能。
在使用人群上,公寓保证了一定的固定人群,通过办公或者会议功能保证了一定的人流,这些人的消费能力往往较高,因此可以给当地零售业带来很好的效益。同时,酒店提供高端餐饮,而且能够为会议起到辅助的餐饮功能。不仅功能之间有互动,在使用人群之间也能互动互补。比如停车场可以从功能上、时间段上更高效地利用城市的有限空间。
此外,HOPSCA听起来像英文单词,但实际上并非来自国外,而是国产的,是非常具有中国城市发展特色的产品。

 
图1  城市综合体设计流程
 
如图1所示,城市综合体的设计流程可以大致分为六个部分,分别是市