文档介绍：波托菲诺·纯水岸价格策略报告
24
谨呈：深圳华侨城房地产有限公司
华侨城·波托菲诺·纯水岸
价 格 策 略 报 告
波托菲目名称
套数
户型面积
均价
销售状况
调差后项目参考均价
城市山谷
62
270-320
12500
二期认购20余套
13993
水榭花都
25
252-343
17000（对外宣传）
预购完（不确定）
17855
南海玫瑰园
9
260-290
13500
，已销售2套
15933
半山海景别墅二期
36套
278-353
15300
接近50%
16263
调整后参考均价15600
（市场调整比较表见附件）
可替代泛竞争楼盘的确定
：
【选择依据】上游高品质的独立别墅细分市场
项目名称
套数
户型面积
均价
销售状况
参考比重
半山海景一期（参照物）
67
300-900
22000
2000年开售，已售 30套左右
25%
硅谷别墅一期
43
220-380
15000
99年开售，已售16套
20%
颐园三期
28
340-880
19000
内部认购完
25%
棕榈泉别墅
28
210-300
22000
售完
10%
银谷别墅
25
530-780
23000
已售16套
20%
均价调整后参考价为：20050元/平方米
：
波托菲诺·纯水岸价格策略报告
8
【选择依据】
深圳市区户型面积在220—300平方米之间的单元均价，在其他如：片区环境、楼盘质数等方面都具备相似质素。主要集中在华侨城片区、中心区以及香蜜湖农科片区。
项目名称
套数
户型
面积
均价
销售状况
参考比重
碧海云天
28
250-280
11000
5-6套
30%
南海玫瑰园
24
250-270
9900
，已销售40%
30%
东海三期
52
317-657
16000
已销11套
10%
黄埔雅苑三期
26
221-332
11000
不详
10%
天鹅堡二期
240
220-640
8800
已售121套
20%
均价调整后参考价为：11200
竞争楼盘均价分布散点图示：
完全理性市场的定价可能性众数比例分布图示：
注：根据EP1=-（dQ1/ dP1）*（P1/ Q1）< EP2=-（dQ2/ dP2）*（P2/ Q2）
得出200元/平方米<△P1=σ≤600元/平方米
波托菲诺·纯水岸价格策略报告
9
（EP1为TOWNHOUSE的价格弹性系数，EP2为均价5000的普通住宅的价格弹性系数，△Q1为TOWNHOUSE的敏感性销售量变化，△Q2为均价5000的普通住宅的敏感性销售量变化，经验值△P2为均价5000的普通住宅的价格敏感区间=200元/平方米）
二、市场结构决定产品定价决策
项目名称
同质单元
差异性
进退壁垒
市场信息
市场结构
纯水岸TOH0
少量
差别较大
外延丰富
较少替代
资源稀缺
品牌优势
进入较困难
不够充分
垄断竞争
由市场结构的分析可以看出本项目所处于垄断竞争的地位，所以在本项目的定价策略上可考虑采用同质楼盘中的谨慎领导型定价策略。同时考虑到未来市场的竞争态势和市场的不确定性，在保证合理的销售速度的情况下建议采取同步定价策略。
以94%的风险欲估：
故，建议定价区间：
（14400， 15600）
波托菲诺·纯水岸价格策略报告
10
三、参考内部的接受目标价位
1、参考发展商的成本利润目标价位
？？（目标沟通正在进行中）
四、敏感性分析的验证
本项目townhouse由四个组团组成，在景观、朝向、户型设计、噪音影响上，不同的单位具有较大差异性，项目内部调差的意义在于充分体现各个单位的价值，体现均好性，以保证项目的均衡销售。
[调差原则]
湖景区 递减 内庭园区
坐北朝南