文档介绍：农村宅基地制度的沿革与制度缺陷
崔曼曼
一、农村宅基地的沿革与变迁
三、农村宅基地制度缺陷分析
二、农村宅基地的突出问题
农村宅基地:农村宅基地是指已建房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地,包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物而不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。
根据我国农民的长期生活****惯,农村居民宅基地一般包括居住生活用地,如住房、厨房、牲畜房、仓库、农机房、厕所用地;四旁绿化用地,如房前屋后的竹林、林木、花圃用地;其他生活服务实施用地,如水井、地窖、沼气池用地等几部分。在我国农村大多数地区,宅基地就是一家一户的农民居住生活的庭院用地。
农村宅基地
一、农村宅基地制度的沿革与变迁
1949~1962年初
农民私人所有,农民享有宅基地所有权
1962~1981年底
宅基地归生产队集体所有,农民享有宅基地使用权
1982~1997年
1997-至今
宅基地属于农民集体所有,农村居民和城镇居民享有宅基地使用权
宅基地属于农民集体所有,农户享有宅基地使用权
第一阶段:农村宅基地农民私人所有,且可自由流转阶段
1950年6月30日中央人民政府公布《土地改革法》规定:
1) 废除地主阶级封建剥削的土地所有制,实行农民的土地所有制(第1条)。
2) 土地改革完成后,由人民政府发给土地所有证,并承认一切土地所有者有自由经营、买卖及出租其土地的权利(第30条)
1954新中国第一部《宪法》明确提出: “国家依照法律保护农民的土地所有权和其他生产资料所有权”以及“国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和各种生活资料等的所有权”。宅基地作为农民私有土地的一部分,自然受到平等、合法保护。
1956年3月《农业生产合作社示范章程》规定, “社员原有的坟地、房屋地基不入社。社员新修房屋需用的地基和需用的坟地由合作社统筹解决,在必要的时候,合作社可以申请乡人民委员会协助解决。”
《示范章程》是第一部涉及到宅基地规定的法律。这一时期尽管土地经历了农民私有向合作社集体所有的转变,但是农民的房屋仍然保持了私有属性。
宅基地属于农民私人所有;宅基地所有权与房屋所有权两权主体合一,即确定了农民对宅基地和房屋的所有权人地位;
农民领取了政府颁布的房地权证书;农民享有完全的宅基地所有权与房屋所有权;宅基地买卖及出租等不受法律限制;
农村宅基地以农户为单位,平均分配、无偿取得,不存在宅基地审批,无使用权上的身份限制
第一阶段:农村宅基地制度的内容
第二阶段(1962~1981年底):宅基地归生产队集体所有,农民享有宅基地使用权
1962年,出台《农村人民公社工作条例》:“社员的宅基地一律不准出租和买卖”;
“社员有买卖或者租赁房屋的权利;
“社员的房屋永远归社员所有”;
1963年,中共中央出台《关于各地对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》,除了强调“社员的宅基地归生产队集体所有、一律不准出租和买卖”;“房屋出卖以后,宅基地的使用权即随之转移给新房主,但宅基地的所有权仍归生产队所有。”;“社员需新建房又没有宅基地时,由本户申请,经社员大会讨论同意,由生产队统一规划,帮助解决,社员新建住宅占地无论是否耕地,一律不收地价。”
第一,宅基地的所有权归生产队集体所有,社员禁止出租和买卖。
第二,宅基地所有权与使用权相分离,农户拥有宅基地长期使用权,并受法律保护。
第三,实行房地分离。农户对房屋有排他性所有权,可以买卖、租赁、抵押、典当。
第四,宅基地使用权随着房屋的买卖和租赁而转移。
第五, 确立了宅基地的依法申请无偿取得制度
中国宅基地制度雏形基本形成
第三阶段(1982~1997年):宅基地属于农民集体所有,农村居民和城镇居民享有宅基地使用权
宅基地农民集体所有制在法律上得到确认。 1982年《宪法》第10条第2款原则规定:“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属集体所有。” 1986年《民法通则》第74条、1986年6月25日《土地管理法》第8条第1款、第2款均明确了农民集体土地所有制。
确立了“规划控制、无偿分配、面积限定、分级限额审批”为核心的宅基地分配(审批)与使用管理制度。 1982年2月13日国务院制定《村镇建房用地管理条例》; 1982年10月29日《中共中央办公厅国务院办公厅转发书记处农村政策研究室城乡建设环境保护部(关于切实解决滥占耕地建房问题的报告)的通知》; 1990年1月3日国务院批转了《国家土地管理局关于加强农村宅基地管理工作请示的通知》;1986年和1988年《土地管理法》
1995 年施行的《担保法》第 37 条规定:宅基地使用权不得抵押。
允许城镇农业户口居民有偿取得农村宅基地使用权。
第四阶段(1