文档介绍：北崇明·田园牧歌·地块定位构想
谨呈: 南通东方绿洲生态发展有限公司
2010年7月
报告框架
1、地段竞争力研判
2、定向市场分析
3、目标客户确定
4、项目机会点解析
5、可比性案例借鉴
6、项目整体定位
决定房地产价值的因素,第一是地段!第二是地段!第三还是地段!!!
李嘉诚:
地段至于项目的重要性不言而喻,高价值的地理区位即决定一个项目的发展平台,报告开篇,我们就从地块所在的大区位和小区位来研判地块竞争力!
区位研判之地理位置
地块
启东
上海
北崇明,隶属于江苏启东
地块位于崇明最北部,临近长江出海口,
区域隶属于江苏省启东市管辖
启东崇明与上海崇明之间未有明显的界限
区隔,区域内交通便利
目前崇明人气较旺的区域为南门以及陈家
镇位置,也是房地产起步较早的区域。
地块周边人气较低,区域内较为原始,属
于典型的郊区原生态地块
位于崇明北部,隶属于启东,沿江农业用地区域范围
区位研判之地理资源
北湖
地块
地块北侧直临长江出海口,中间一坝相拦,且由于地
块大开间设置,地块大部分区域可直接看到江景。
距离地块2公里为崇明重点规划北湖自然景观区,地
块未来可直达北湖。
长江
大面积临江为地块核心景观资源
长江
商住地块
农业地块
望江村路
经济指标:
960亩商住用地+1424亩农业用地;
商住用地容积率:1;
无限高
长江
堤坝
水系
内部水系
望江村路
农业用地部分
区位研判之基地概况
整体地块大开间,短进深,整体进深在1公里左右,商住部分进深仅300米
地块整体体量较大约2500亩,其中近1500亩的农业用地占绝大体量
地块内部种植大量农作物,且拥有天然水系资源,东北向肉眼可见长江
地块规模大,且农业地块占主体。
永新东路
区位研判之交通设置
小交通
大交通
启隆乡中心
地块
永新东路
望江村路
地块目前两侧临路,其中永新东路直通启隆
乡乡中心,直线距离约6公里。永新东路也
是目前启隆乡唯一横向道路。
东侧望江村路将通往北湖,未来将作为启隆
乡内三条纵向主干道之一。
长江隧桥
陈海公路
,隧桥的开通打破了崇
明孤岛的地理环境,加强与外界的沟通。
陈海公路为崇明目前的主干道,目前进入启隆
乡需通过陈海公里绕道而行。
地块
长江隧桥的开通极大提升了客户导入的能力,地块未来的通达性良好
区位研判之配套设置
地块
南门
启隆乡
启隆乡乡政府处商业配套仅供满足日常生活需求
南门作为崇明老城区,集中崇明区域内最齐全的商业配套
10分钟
20分钟
地块周边人气较为匮乏,无配套
区位研判之价值评估
地理位置:隶属于启东,在此前提下新政对地块的影响将加剧
交通通达:位于崇明最北端,区域内人气极度匮乏,但长江隧桥的开通提升了地块的认知,
地块资源:一线江景为地块的核心资源,如何解决1500亩农业地块问题为破题的关键。
地块属性:住宅部分1的容积率以及不限高的设置使得产品具备较大可塑性。
良好的地块资源,但项目的开发必须依托与片区的规划和未来价值的提升,必须确认本项目的开发属性和使用属性!
超级大盘;大开间;北向0距离临江;可塑性较高的容积率;大量农业用地
核心问题:
地块所在区域区域,能否形成本项目的片区价值的支撑?
一、启隆乡的整体定位是否明确了地块的价值?
二、地块有无大势可借?
三、区域内地段价值是否逐步被市场所认知?
问题分解