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房屋面积测算中的层高问题
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摘 要 房产测量的面积测算中，由于房屋层高测量而引发的冲突和纠纷时有发生。依据各地反映的看法，针对其中几个关键性的主要问题，即房屋层高与房屋净高的定义、房屋层高与房屋净条件， m 的房屋，均不应计算房屋的建筑面积； m 的房屋仍有使用价值，照旧有产权关系，因此在房屋权属登记中仍应明确其产权的归属。 m 以上的这一计算房屋建筑面积的基本要求，到此得到了明确的解决。 人民对生活空间的基本要求房屋是人民生产和生活的基本空间，房屋和房间的设计应当满足人民生产和生活的最起码的活动需求。人的基本活动空间与房屋层高之间的空间关系，依据有关资料综合统计分析，可以形象地表示，如图1所示。
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图1 人的基本活动空间与房屋层高之间的空间关系编制国家标准《房产测量规范》的前期，我们在《房产测量规范》的“征求看法稿”中， m ；但经过广泛调研和争辩，大家认为房屋的层高易于操作和把握， m 的标准。层高 = 净高＋楼板厚度 m层高 = ＋ = m净高 = 层高－楼板厚度净高 = － = m所以，为了保证人民生活对基本活动空间的最低要求，以及保持对房屋最低层高要求和规定的连续性及稳定性， m的标准是适宜的，这已达成共识。对无法测量层高而需要使用净高时， m 的标准也是适宜的、相匹配的。2 m 的标准已经解决，但在实施中，在一些地方又消逝了问题，其关键点在于层高的定义。在测量房屋层高时，应量至何处，测量的参照面定在那里，现将几种状况分述如下。 楼面层高楼面层高系指房屋上下两层楼面，或楼面至地面，或楼面至屋顶面的垂直距离。楼板面至屋顶面的垂直高度也包括楼板面至房屋顶平台面的高度，但房屋顶面或平台面都不应包括隔热层的高度。楼面或地面也不应包括装饰层的厚度，例如用于装饰而铺设的木地板、塑胶地板、瓷砖、石材板料等块料面层的装饰厚度。我们所指的层高一般均指的是楼面层高，这种层高的定义和解释已得到了认同；但在实际操作中仍有一些细则，需要进一步的争论和争辩，以求得共识。 结构层高在有些学术著作和文件中，也有提出访用结构层高的问题。结构层高系指房屋上下两层结构层层面的垂直距离。房屋建成以后，房屋各层的结构层层面已被上层构造层层面所埋盖，这对实测和以后复测或检测都很困难；另外结构面是一个粗糙的不平表面，无法进行更为精确的测量。所以以房屋的结构层层面作为测量的参照面尽管也是科学和可行的，但困难较多，而且也不适用于更为精密的测量，因此很少用于房产测量。 中线层高中线层高系指房屋上下两层层厚中线之间的垂直距离。中线层高的依据尚不清楚，是否是由于《房产测量规范》中计算房屋建筑面积接受中线尺寸而仿效之，不得而知。楼板层、屋顶层都可依据层的厚度找到层厚的中线尺寸，测量参照面也存在；但地面之