文档介绍：北京后勤指挥学院商业经营建议书_商业物业经营方案(PPT65页)
The user can demonstrate on a projector or computer print the presentation and make it、洗浴休闲会所和夜总会定义为休闲场所。
项目南部区域周边的大众休闲场所较多，且经营较好，主要有靓厂文化娱乐中心、金色年华***、蓝色悦人***和天府***。
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区域市场分析—区域行业特征
体育健身场所区域特征：
在本项目周边缺少体育健身场所，距本项目较远的地方有南洋俱乐部、华宝国际俱乐部是两家大型的健身场所，都在5000㎡以上，但整体经营档次较低。其余的都在200㎡一下。另外万丰公园体育健身中心正在建设中（该项目定位方向不明，为绿隔配套项目）。
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区域市场分析—区域行业特征
其他生活服务的市场机会：
□银行
本项目周边银行网点周边2公里之内有建设银行、工商银行、中国银行等。但均存在沿街展示面不足、体量较小、经营状况欠佳等特征。
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区域市场分析—区域行业特征
□商业底商及社区商业
本区域底商及社区商业存在以下两大特点
存量商业经营结构极不合理，远不能满足日常消费需求且档次较低，不能形成联动效应，经营状况较差。
增量商业多数多数处于招商期，缺乏整体规划及必要的招商手段，进展较缓慢，同时也为本项目提供了绝佳的市场机遇。
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区域市场分析—区域行业特征
区域潜在商业物业增量初步分析
随着周边的进一步拆迁改造，大批临时商业建筑将会拆除，将有大批大体量商业物业及社区商业街形成，商业物业竞争进一步加剧。
随着该地区商业环境的进一步改善，将产生对商业铺面的市场需求；
随着北京市区域的外延，及北京商业多核发展的趋势，本地区商业铺面的价格将比其他地产的价值具有更大的上升空间。
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项目SWOT分析
项目优势分析
□交通优势是本项目发展的基础，从现状还是长远规划上看都是不可多得的一块宝地。为发展商用物业提供了人流。
□项目周边有完善的市政配套和成熟的居住氛围。周边居住区多，人口密度大，消费人流可步行到项目。
□临近西客站拓宽了项目的市场空间；
区域政府机关及中高端消费群体为本项目提供了市场空间。
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项目SWOT分析
项目劣势分析
□非传统消费商圈，商业气氛整体情况较差。
□项目门前停车位不足，这是商业发展的关键所在，与本项目便捷的路网交通形成强烈的反差。
□经营限制问题，项目中段不能引进大型餐饮，水平动线破坏严重，影响使用功能。
□人流导入交差现象严重，项目中段商务人流与办公人流交差，共用大堂，影响了办公环境及商业需求建议进行必要的人流导向施工。
□垂直交通系统单一，不能满足裙楼三段区划方案的垂直人流导向要求。
□离公主坟、西客站近。公主坟是基本成形的区域型商业中心，西客站作为正在形成中的区域型商业中心其商圈覆盖本项目。项目在区域竞争中不宜针锋相对，而应考虑提升和填补性定位。
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项目SWOT分析
项目机会点分析
□公主坟商圈的天然缺陷。公主坟商圈是以城乡结合部的优势发展起来的，随着城市的发展已成为城市中心区域。但是其周边军事用地较多的既成事实使其商圈发展开始就难以形成一个圆，特别是对南部的辐射力较弱。作为相对独立的社区商业中心本项目可发挥最大辐射力。
□项目周边居住人群多，但现在的商业配套发展不充分，基本停留在散乱底商、农贸市场的阶段，商业业态发展落伍。随着项目军事单位居住区的建设，以项目为中心的社区商业圈已基本成形。而区域内现无中等规模的现代商业。
□区域内务大体量商业，而现如家乐福、乐天超市等多家连锁运营商正拟定进入社区商业圈，抢占社区商业资源。
□本项目的进入时间正合适。进入过早需承担启动市场的风险，过晚竞争会很激烈。现在区域市场已成熟，而竞争者未进入，正是进入市场的最佳时机。
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项目SWOT分析
项目威胁分析
□项目所在区域不是北京市传统商务区域。因此作为较早进入者在宣传自身的同时，还要宣传区域形象，引导客户。
□本项目对面社区型商业及邻近的道乐蒙恩商务，如定位不能进行充分的市场调研、竞争对手调查及商家资源有效配置则会产生直接的竞争。
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价格定位
根据市场调查数据，莲花大厦周边同档次办公物业价格2－/㎡；商业物业（底商）—5元/天/㎡。莲花大厦改造后是区域标志性建筑价格可取其上限，/㎡，商业5元/天/㎡.
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第五章 项目投入产出
按现谈判整租方案为基础。
测算范围：莲花大厦综合楼。总建筑面积80000平方米。租赁期按20年计算。
1．九州天昱投资开发有限公司拟整体租赁此商业楼20年。
2．租金：