文档介绍：提案主要内容
1/区域市场概况
2/项目概况分析
3/项目定位战略
4/物业规划建议
5/营销推广策略
6/战略伙伴简介
提案主要内容
市场
许昌,位于河南省中部,是河南省经济和社会发展最为活跃的省辖市之一,非公有制经济尤其发达,有中原粮仓,“河南的温州”的美誉。
城市背景:
许昌地处中部核心,伴随着“中部崛起”的出台,许昌以其区位优势、交通优势、产业基础、综合实力和成长潜力,成为中原城市群核心区中最具活力的城市。
京广铁路、京珠高速公路、107国道纵贯南北;311国道、地方铁路横穿东西;新郑国际机场在北50公里;
许昌“北上”、“东扩”、“旧城改造”战略的推进,为房地产发展提供了充足的客源支持;
许昌市房地产起步相对较晚,随着本地房地产开发商实力的增强和国家宏观调控政策的落实,许昌房地产市场才逐步发展起来。 2009年至今,随着许昌房地产开发市场回暖向好的积极因素及有利条件的持续增加,促使开发投资起稳回升,施工规模不断扩大,经济适用房建设步伐加快,商品房销售、企业到位资金持续好转,许昌房地产市场步入了一个以首改置业、拆迁置业为主的时期。
许昌目前的经济发展正处于稳步起飞阶段。房地产发展具备良好的经济基础
城市背景:
东扩战略:“以市委、市政府为中心带动北部开发,以商贸区为中心带动中部开发,以东城区行政服务中心和高新技术产品区为中心带动南部开发”的三大中心带动战略;
北上战略:向北发展为主,贴近郑州大都市圈。以许昌市区、许昌县新城区和长葛市区为支点,以许昌县尚集镇、丈地村、长葛市的和尚桥镇、增福庙乡、官厅乡为连接点,形成自南向北的城镇带,为郑许城市带的形成奠定基础。
旧城改造:完善铁西区的城市基础设施与管理工程。对废弃工厂和违建房进行拆迁,用作商业或居住用途。
许昌规划发展表现为——东扩、北上、南联北伸,旧城改造、拉开城市框架。
城市背景:
许昌经济保持了快速、稳健的发展势头,居民收入水平和消费水平大幅提高,城市建设步伐加快,城镇化率稳步提高,为许昌的房地产市场健康发展奠定了坚实的基础。
宏观背景小结:
经济增长极
经济发展迅速,人均收入显著提高,外出务工经商人士数量庞大,房价增长与预期相比较高;
09年3月份以来房地产销售价格和销售面积明显回升,商品房需求已由大面积逐步倾向小面积。2010年一系列新政调控下,市场竞争形势严峻,
城市化进程
“固定资产投资力度不断加大,城市基础建设的投资提高了城市形象与对外吸引力。
区域交通能力的提升,加快了与外部的经济流通,扩大了市场开放程度。
许昌楼市特征:
目前许昌的房地产开发正进入高潮期,当前及后续的开发供应量较大,需求仍在保持高速增长趋势,东区楼盘对市场的价格拉动作用比较明显;
开发投资起稳回升,90平米以下商品房和经适房投资快速增长
商品房批准预售面积减少,商品房销售数量增加
商品房销售止跌转升后持续增长,90平方米以下住房、经济适用房销售增速提升。
土地购置面积继续回升,房地产市场竞争日益激烈
房地产投资持续增加,开工面积有所萎缩
商品住宅市场投放量增大,销售面积和价格略有下降
●供应集中性●放量增大●价格增长趋势加快
区域市场分析:
A、东城区:(青泥河以东区域)
优势资源:规划利好、价值潜力
产品类型:中高档以上物业为主,多为小高层,多层带电梯,公寓, 别墅
客户来源:私营业主、公务员、企业中高层等高收入群体为主。
典型楼盘:健发御园、永丰·新城国际、瑞贝卡·家天下
B、中心区:(京广铁路以东、青泥河以西区域)
优势资源:配套、景观
产品类型:主要以中档、中高档物业为主,多层住宅居多。
客户来源:以周边客户为主,包括周边学校老师、医生、企业员工
典型楼盘:菁华名家、滨河名郡、城市之心
根据实地研究及政府、业内人士达成共识,许昌市房地产区域划分为三个区:东城区、中心区、西城区。
C、西城区:(京广铁路以西区域)
优势资源:老城区拆迁,潜在客源丰富
产品类型:08年以前推出产品极少,以中低档住宅为主;08年至今年后推出产品趋向于中高档,且开发量剧增。
客户来源:主要来自周边客户
典型楼盘:时代皇庭、碧水名郡、新景苑等