文档介绍：公司内部编号：（GOOD-TMMT-MMUT-UUPTY-UUYY-DTTI-9018）
时富花园营销策划建议
时富花园
营销策划建议
目 录
-
“消化”期不能估计，资金投入量大，回收时间长。户型面积大，资金总额高，面对中小型私企老板对别墅的庞大需求，无形产生了一道购买屏障。而敝司据调研数据所得，证实市场上已严重缺乏200-300 m2的别墅户型，此种户型非常适合中小型企业老板的需求，总额低、首期少、月供“轻”，一方面可体现自己的身份，改善生活环境，另一方面别墅的总价低，可增强客户的承受能力。因此建议在二期的别墅用地规划中以200-300
m2为主。
二期别墅面积、户型建议
据释东莞市家庭人口组成以4-6人为主，并分为两种类型，一种是2代人同住，父母2人，子女2人组成，另一种是由老、中、少三代人组成约6人，在此条件下，户型设计应以三房、四房为主，实用面积以200-250m2较适合。而大面积单位在市场有着大量的供应品，再开发大面积别墅在短期间更难争得一席之地。故此，敝司建议建造200-250m2的三房和四房为主的别墅。
其它建议
私家花园
每个别墅都拥有不同大小的私家花园，现时的私家花园单调，缺乏吸引力。敝司建议在花园内种植树木和花卉，在大花园中建立观鱼池或假山流水，这样可增加观赏价值，又可增加楼宇的附加值。使别墅更具吸引力。
户型设计
二期别墅首层设计为跃式，把客、饭厅有效区分，在整体使用和视觉效果上都起到较好的作用，而这种设计已深受广大市民欢迎。
销售方案
现楼别墅
本项目一期开发已经历了较长时间，一直以来工程进度缓慢，总体规划不完善，园林缺乏专业的规划设计，从而对外界造成一定的不良影响，而整体形象、环境素质、生活配套、地理条件等，均未能相互结合，成为一个质优的楼盘。
项目一直以来缺乏形象包装和形象宣传，所走的形象路线不明显，缺乏整体高质素包装。电视广告深入民心，广告效果的好坏直接影响着一个楼盘的形象、价格及档次，现时所用的宣传片效果不佳，故聘请优秀的专业广告公司是非常必要的。
项目本身离市区较远，地处公路环绕之间，而且整个地块被多条公路分隔，未能形成整体社区氛围。周边又以加工业为主，使整个周边环境质素降低，与新世纪花园、愉景花园、峰景高尔夫别墅等楼盘的地理条件相距甚远。现时首期别墅基本完工，而生活配套设施还有待跟进，并不能满足立刻入住的需要。在这种情况下，对客户入住带来极大不便，没有人居住的小区客户是不会考虑的。虽然景湖花园、新世界花园、新世纪豪苑等别墅的入住率并非百分之百，但至少也有一半的入住率，而对比本项目而言，客户会因为本项目人气不足、未能入住等种种原因而改变他的购买决定。
项目经过几年的建设，到现在工地还存在脏乱差现象，小区的环境一直没有搞好，到现在为止，还没有形成一个整体环境，客户参观时难以感觉到本项目封闭式管理所营造的小区氛围，而所体现出来的气派、身份、环境、景观或是优秀的物业管理，与竞争对手相比均逊色，因而客户购买机率降低。现在离交楼期还有10天时间，如果在交楼后还没有客户入住，这对整个楼盘的发展与销售会带来非常不利的影响，加快小区的建造、整顿环境是最为迫切的任务。除此之外，在展销期间，以人为营造的方式增强居住氛围。
根据以上种种情况和问题，要使销售成功只有二个途径：一是长期用高标准的形象广告作宣传，聘请着名的园林设计公司、物业管理公司等方式来树立项目品牌形象。这种办法需投入大量的资金，而效果不会立刻显现，需要一定时间才可发挥效果。这种办法适合于长期发展，在日后可使楼价有较大增幅，但不能立刻见效，这种办法不利于迅速回笼资金，本司不建议立刻采用此种高投入方法。
二是在短期内适当降低价格，加速资金回笼，利用回笼的资金进行再改造，把社区的整体素质建设起来，树立较高形象，在附加值的支持下有望把价格提高。这种办法不用投入太多的资金而起到较快的资金回笼效果，在解决资金周转困难时是一个好办法,待项目建设取得一定的成果后可把价格调回，或调往更高水平。这种办法适合短期行为，不利于长期发展，只是为资金周转困难才使用，日后的正确发展还应采用第一种办法。
故此,敝司建议暂时调低价格，加快资金回笼，加快小区改造，提升项目形象。
操作方式
以下方式是针对一期现楼所作出的，目的是为了在短期内达到迅速回笼资金的作用：
以现时28幢可售别墅计算 ：
[（总体价格X 95%按揭折扣 ― ）÷可售总面积 ] 所得按揭均价为4377元/m2（此价未含任何额外折扣）。
根据以下竞争对手的综合评估,推算出本项目的市场适应价约为4050－4275元/m2,因此建议将本项目的按揭均价调整为4100元/