文档介绍：万达上海项目经济测算
2011年8月
第一章、江桥楼市简述
江桥竞品
项目名称
嘉城
盐湖新居
华江景城
天际蓝桥
嘉宝都市港湾(二期)
地理位置
曹安路2378号
曹安路2831弄
海波路333弄
华江支路328弄
新郁路199弄
面积范围
60-125㎡
68 -106 ㎡
63-160㎡
57-129㎡
70-146㎡
主力户型
二房
二房
二房
一房、二房
二房、三房
主力面积
84-95㎡
85㎡
98-113㎡
57-97㎡
91-146㎡
单价范围
11000元/㎡
8500元/㎡
10800元/㎡
9000元/㎡
14000元/㎡
总价范围
66-138 万/户
58-90万/户
68-173万/户
51-116/户
98-204万/户
主力总价
92-104万/户
81万/户
106-122万/户
51-87万/户
127-204万/户
开盘时间
住宅供应
3159套
258套
755套
459套
291套
销售均速
59套/月
237套/月
81套/月
60套/月
14套/月
已售比重
87%
94%
75%
52%
98%
剩余可售
417套
21套
188套
238套
21套
最新动向
8月下旬将有新推100多套
13000均价
8月30日将有200套新推
11000以上
7月有新推
12000均价
9月将新推
14000均价
尾盘销售
主要卖点
江桥第一大盘
单价较低
品质较好
一房较多
周边配套较完善
在售分布:曹安沿线集中开发,项目位置略有偏离
嘉宝都市港湾
华江景城
嘉城
天际蓝桥
盐湖新居
本案
集中开发区域
较有距离
第二章、竞品分析
竞品一:嘉城
探索机会
客户机会
生活品质改善后希望离开老工人新村提升整体居住品质
“升级换代”
舒适型二房、三房
一房、经济型二房
因虹桥交通枢纽、真如副中心、普陀城区改造而区域动拆迁
产生的大量置业需求
因家庭结构变动而产生的刚性需求,新婚族、养老族等
“换巢”
新上海人渴望在上海扎根,日渐攀升的房价使这个群体走向城市边缘;这个群体对区域无过多情节,重视的是生活便利性、对价格敏感
产业客户因就近置业,考虑产品性价比选择这里
“安家”
一房、经济型二房
客户刚性需求的释放为项目提供了丰富的客源支持
客户策略
项目客户分布
该案
曹杨
江桥
长风
真如
北新泾
嘉定区
宝山区
中心城区
(浦西)
闵行区
客户策略
客户构成与特点
本地客户
产业导入客户
外区导入客户
前期客户构成
江桥、黄渡、真新等区域,自住为主,改善型需求
曹安轻纺市场、桃浦物流园区,自住为主,受低价吸引
受价格挤压,来自杨浦、闸北、普陀,宝山北区客户,自住为主,受低价吸引
外区域动拆迁导致的购房,自住为主,受低价吸引
客户特点
外区导入客户
本地客户
近期客户构成
受价格挤压,长宁、普陀区客户,其中普陀内外环间客户为购买主力
江桥、黄渡客户,有一定的量但比例逐渐下降
客户特点
客户策略
现有客户构成分析
嘉定本地客户趋向饱和
产业客户比重减小
主力客户逐步集中于普陀
价格逐渐走高,难以吸引跨区客户;
顾村、南翔等板块或以低价或以高性价比,分流了北区客户;
江桥板块配套条件逐步成熟,满足了普陀客户就近的基本要求;
阳光威尼斯等大型项目接近尾盘,其原有主力客户群(普陀、嘉定)寻求新房源。
江桥及黄渡等区域居住人口有限,通过多年置业及安置,购房需求逐部趋向饱和;
嘉定新城、安亭、南翔等嘉定本地板块的崛起分流部分本地客户。
早期曹安路小业主大量置业,需求渐趋饱和;
价格逐渐走高,强调经济性的业主群体逐步流失;
曹安路新增商业项目尚处发展期,入驻商户有限,但产业客户出现断层。