文档介绍：东宸19号公馆——低成本爆破式快销之道
[湖南中原事业一部A组]
[]
报告体系
Analyze System
>> 项目目标界定及解读
>> 实现目标的背景分析
>> 项目运营策略
>> 爆破快销之道
>> 营销费用
目标界定
在保证目前均价并争取提高的前提下!
5月份力争清盘
中原争取本案公寓产品——
目标解读
快
外因:快速向上的宏观市场
内因:快速向上的营销策略
+
2010年
5月
6月
7月
8月
4月
9月
6月份人民币对美元开始升值,9月升值幅度进一步放大,本币升值预期不断加强
今年以来CPI持续上涨,7-9月更是连续突破3%警戒线。通胀预期不断加强
8月开始PMI指数企稳回升,经济稳固
,楼市调整了3个月,但在8月开始,全国楼市特别是一线城市全面升温,价格上涨态势重新抬头
房地产市场再度回升
经济企稳,通胀持续上升
国家经济背景:通货膨胀的进一步加剧,房地产市场亦开始快速升温
市场背景分析
项目背景分析
国家政策分析:继2010年“417新政”“929新政”调控失效之后的第三轮调控,2011年调控力度更大
市场背景分析
项目背景分析
国家政策分析:“新国八条”出台后,要求省会城市、计划单列市、房价上涨过快城市必须出台限购令
两会激烈辩论房价调控限购令或只是权宜之计
如果要降房价,首先就要降房地产行业各项行政性费用。”全国政协委员、河南台兴房地产开发公司董事长王超斌说。
王超斌还说,房地产开发相关的各项行政性费用占房价的20%左右,国务院下大力气稳定房价,地方政府应该带头减税减负。
中原观点:长沙首次出台限购令,政策背景更多在于行政因素。
新国八条要求省会城市、计划单列市必须出台限购令,中部地区其他省会城市相继出台限购令,长沙亦不能例外。
截止到2月底仍未出台限购令的城市,被中央点名, 此前从未出现过类似现象;因此地方政府压力巨大,限购令不得不出台。
市场背景分析
项目背景分析
市场背景分析
项目背景分析
限购令内容明细表
户籍类别
拥有住房套数
小于或等于90㎡
大于90㎡
环长株潭户籍家庭
无
能买一套
不限
1
能买一套
不限
≥2
不能买
不限
非环长株潭户籍家庭
有居住证
无
能买一套
不限
≥1
不能买
不限
无居住证
无
不能买
不限
≥1
不能买
不限
本次限购令的整体特征:
以家庭为单位:均以家庭为单位,区分长株潭户籍与外地户籍。
限大不限小:在产品方面,以90平米为界限,90平米(含)以下的户型受到限制,90平米以上的户型不在限制范围内。
限内不限外:在区域方面,只在市内五区实行限购,未涉及长望浏宁四县城。
限新不限旧:本次限购并未涉及二手房,仅针对新建商品房市场。
本次限购令特征:以家庭为单位,限小不限大,限内不限外,限新不限旧
市场背景分析
项目背景分析