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房地产行业行业深度研究报告
维持“长期看好”评级 2010-10-19
行业内重点公司推介
日本两次房地产泡沫的历史演变公司代码公司名称投资评级
000002 万科 A 推荐
000024 招商地产推荐
000656 ST 东源推荐
报告要点 600048 保利地产推荐
二战后的日本经济创造了高速发展的奇迹,迄今为止,仍然占据世界
第二大经济体的位置。但是,我们也看到了日本在发展过程中遇到的
问题和困惑,尤其是 70 年代和 80 年代后期房地产市场的两次泡沫。
因此,日本政府在处理这些问题时的策略,以及市场的后期表现,是
行业相对市场表现(近 12 个月)
我们的房地产市场目前所需要借鉴、思考或者反省的。
30%
我们介绍这两次泡沫是按照时间顺序来演绎的。第一次泡沫发生在 70 20%
10%
年代第一次石油危机时期,引起的原因主要是石油危机导致的输入型 0%
-10%
-20%
通货膨胀。但这次泡沫持续时间比较短,日本政府从 1974 年开始采取-30%
-40%
对策打压,结果比较成功的抑制住了价格的高涨,没有让泡沫持续扩 2009/8 2009/11 2010/2 2010/5 2010/8
房地产沪深300
大。第二次石油危机也存在通货膨胀的现象,这次对市场的影响很小,
我们不做重点介绍。
资料来源:Wind 资讯
第二次泡沫发生于 1985 年“广场协议”之后,日元的升值和金融自由行业内跟踪公司比较
化让国际资本也进入了日本房地产市场。相比第一次泡沫,这个时候
PE
的刚性需求已经大大减少了,而投机资本却又有国际资本的增加,这
PB
使得本来就已经非常高的土地价格再次暴涨,最终泡沫急剧膨胀到无 EV/EBITDA
法控制的地步并破裂。房地产市场和股市崩溃的结果是日本经济的停
PE
滞不前。 PB
EV/EBITDA
介绍这段历史的时候,我们把经济环境、历史事件、政府政策等方面
都糅合进去,尽量突出引发泡沫的原因。引起日本房地产泡沫的根本相关研究
《中国房地产政策研究系列之三—物业税专题》
原因在于市场中的投机性需求。我们认为,投机性质的需求是房地产
2010-8-25
市场的潜在威胁。在投机的初始阶段,它对整个经济有明显的推动作《继续等待合适机遇—房地产月报(七月)》
用,政府乐于接受它。但随着投机的增加,市场价格会被狂热的需求 2010-8-3
《寻找底部---房地产六月月报》2010-7-6
推至不合理的地步,泡沫也会越吹越大,最终无法控制而破裂。因此,
我们必须警惕投机性需求,未雨绸缪,这也是在本文中我们始终都在
分析师:
重视这一点的原因。苏雪晶
(8621)68751692
suxj@
执业证书编号:S0490209010200
联系人:
杨靖凤
(8621) 68751636
yangjf@
请阅读最后一页评级说明和重要声明
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正文目录
第一次泡沫-石油危机中的自我救赎......................................................5
前奏....................................................................................................................... 5
第一次石油危机时期............................................................................................. 11
第二次石油危机时期............................................................................................. 17
第二次泡沫-政策引致的自我毁灭.........................................................19
经济环境............................................................................................................... 19